Carlos Baños

Pregunta.- ¿Tengo que pagar la plusvalía si doy mi vivienda al banco en dación en pago?

Respuesta.- En estos momentos así es pero sería bueno que esta cuestión se debatiera a nivel parlamentario para proponer una alternativa, incluso el mismo Gobierno podría dar la solución sin tener que acudir a trámite parlamentario porque un impuesto que grava un enriquecimiento inexistente no tiene razón de ser. La dación en pago es una transmisión que no puede haber generado plusvalías por la propia naturaleza de la actividad en sí, se paga la deuda con la entrega del inmueble y la propia transmisión no tiene ninguna capacidad especulativa, sino todo lo contrario

P.- ¿Hay un final claro para el problema con los desahucios?

R.- El impago de las hipotrecas de manera generalizada es un problema sobrevenido y derivado de la crisis económica. La mayoría de la gente que no paga la hipoteca es porque no puede, y no puede porque los ingresos familiares se han visto reducidos dramáticamente y han tenido la necesidad de priorizar los gastos, no quedándoles más remedio que incumplir con sus obligaciones crediticias. Así pués estos incumplimientos dejaran de producirse cuando las familias tengan ajustados los ingresos a los gastos, además de cuando se hayan “limpiado” las hipotecas concedidas que nunca debieron de haberlo sido. Nadie conoce la fecha del fin de la crisis y el inicio de la recuperación de la economía real y en consecuencia de las economías domésticas, pero este fin se podría adelantar con la buena voluntad de la banca, así como de la Administración del Estado apoyando medidas concretas, que si bien no deben de provocar un efecto llamada hacia la mora, si deben paliar los dramáticos efectos de la misma.

P.- El banco (Banco Popular) ha cambiado de la noche a la mañana el interés que me aplicaba en mi hipoteca escudándose en que el año tiene 360 días (surrealista ¿no?). ¿Esto es legal cuando siempre me lo han aplicado como de costumbre?

R.- Tendría la necesidad de conocer todos los extremos firmados en su hipoteca para poder contestarle con precisión a este asunto, pero de manera general debe saber que un contrato hipotecario no puede modificar sus claúsulas contractuales de manera unilateral, y si se modifica alguna sustancialmente, se debe hacer a traves de una “novación” del mencionado contrato, que requiere la firma de las dos partes y su elevación apúblico ante notario. No obstante si quiere conocer más detalles sobre su propio contrato hipotecario, no dude en contacta con AFES.

P.- En su opinión, ¿el Gobierno está haciendo todo lo posible por solucionar el problema de los desahucios?

R.- No conozco a ningún gobierno que sea capaz de hacer todo lo posible, y este no es ninguna excepción. Se han producido varias reformas legislativas que han mejorado la posición de algunos deudores, pero no se ha legisladpo con el suficiente conocimeinto como para obligar a los acreedores (la banca) a cambiar drásticamente su actitud. La mayoría de estos cambios legislativos han sido como respuesta a una presión de movimientos sociales apoyados por los medios y la mayoría de la ciudadanía, y desde esta presión, el gobierno no ha sido capaz de objetivar bien las dimensiones reales del problema de la mora hipotecaria, llevando a cabo medidas que, lejos de solucionar los problemas, no han contentado a nadie, ni movimientos sociales, ni banca, ni la propia ciudadanía. Debemos de tener la esperanza de que a partir de ahora, nuestros gobernantes sean capaces de abordar este problema con la debida capacidad de gestión y conocimiento.

P.- ¿Quién es el culpable de todo esto?

R.- No creo que haya un sólo culpable, sino una larga cadena de responsables. No se tenían que haber vendido tantas casas concediéndose las hipotecas que se dieros sobre todo en los primeros años del siglo XXI. Dentro de esta cadena está el regulador, que permitió semejantes desmanes hipotecarios, los bancos, que concedierosn sin rigor las hipotecas, las administraciones que se nutrieros de una fiscalidad derivada del sector inmobiliario, las tasadoras que no tuvieron escrúpulos en vulnerar los sistemas de actividad, las agencias de riesgo, que calificaban créditos imposibles como la panaces financiera, y los ciudadanos que compraron irresponsablemente en muchas ocasioes. Todos somos responsables, pero estos últimos, los ciudadanos, son el eslabón más débil de la cadena, con lo que se debiera de aplicar mayor intensidad de medidas dedicadas a no arrojar a la exclusión socioeconómica a cientos de miles de persones que fueron irresponsables, pero no más que la banca, y por supuesto con mucho menor nivel de conocimientos de las consecuencias de sus actos. Ahora parece que este problema de la mora sólo es cuestión de los bancos y los ciudadanos, y aunque así sea, la banca de de tomar una actitud más proactiva en la resolución de las consecuencias funestas de sus malas políticas de crédito y riesgo. No podemos sólo ayudar a la banca con problemas olvidándonos de los ciudadanos con problemas. Si todos fuimos irresponsables, todos debemos ahora de responsabilizarnos, y a los ciudadanos no nos va a quedar más remedio que hacerlo con nuestras propias vidas. Por este motivo pedimos ala banca que de un paso adelante en la búsqueda de nuevos modelos de resolución a este tipo de conflictos.

P.- Buenos días, tengo hipoteca con cláusula suelo y sin cláusula techo aunque firmé oferta vinculante, y al límite de mi capacidad de pago. He reclamado a Bankia y al Banco de España que ni me ha contestado. Qué puedo hacer? Tengo alguna posibilidad, sin endeudarme, de recurrir a los Tribunales y salir airoso? Podría recuperar algo de dinero?. Gracias de antemano. Saludos.

R.- Buenas tardes Rafael. Has seguido los pasos correctos en cuanto a elevar tus reclamaciones. Lo lógico es que primero y por vía amistosa intentes llegar a un acuerdo con tu entidad y posteriormente reclames al Banco de España, pero para hacer esta última reclamación, debes haber realizado una reclamación formal al Departamento de Atención al Cliente de BANKIA y esperar que éste te haya contestado negativamente o no haya respuesta. En cualquier caso, si no da resultado ninguna de las reclamaciones anteriores, solo te queda hacerlo judicialmente, informándote de que existen numerosas sentencias que consideran abusiva la clausula suelo, aún así, ya sabes que judicialmente no hay nada seguro. Recuperar la ya pagado es difícil, pero bajar tu cuota hipotecaria y ajustarla al interés variable que en su día firmaste es un objetivo más fácil de conseguir. Suerte y espero haberte ayudado. Si necesitas mayor información ó asesoramiento no dudes en ponerte en contacto con nuestra asociación AFES, erstamos especializados entre otros, en este tipo de reclamaciones.

P.- ¿Puedo ignorar el “suelo” de mi hipoteca y pagar la cuota según escritura (p.e Euribor 0,5) ?.Los bancos se cuidarían de denunciar porque yo cumplo con lo que dice la escritura y no robo a nadie. Gracias.

R.- Buenas tardes Elena. Lamentablemente no puedes hacerlo, ya que el recibo de tu cuota mensual está calculado con la clausula suelo y si tú realizas un pago inferior mensualmente, la entidad considerará que no abonas tu préstamo y podrá incluso cobrarte intereses de demora y comisiones de impago, pero haz una queja formal al departamento de atención al cliente de tu entidad , y posteriormente, al Banco de España. Si las respuestas son negativas, valora contactar con letrados expertos en derecho bancario y presentar una demanda ordinaria contra tu entidad solicitando que anulen la clausula suelo por considerarla “abusiva”. En nuestra organización obtenemos habitualmente éxito en este tipo de cuestiones, no dudes en contactar con nosotros si quieres que te echemos una mano.

P.- deje de pagar la hipoteca desde diciembre del 2012 ya no tengo trabajo tengo un para de 700 euros, mi esposa no recibe ninguna prestacion social somos una familia numerosa. el paro solo me alcansa para comer. e lbanco me envio una carta el mes de noviembre del 2014 que procederia a un orden judicial, cree usted que puedo intentar una dacion de pago

R.- Buenas tardes Henry. De acuerdo a tu situación personal y económica que describes en tu pregunta, si que parece que entras dentro de los deudores hipotecarios que podrían entrar en el Código de Buenas Prácticas y por tanto, solicitar la dación en pago, pero es necesario conocer cual es tu entidad y revisar tu documentación. Si quieres, puedes solicitar una cita en nuestra Asociación y en su caso, afiliarte, a fin de recibir asesoramiento sobre el problema que planteas. Un cordial saludo.

P.- Si tengo una cuenta abierta en un banco unicamente para que se cobren la letra de la hipoteca, ¿me pueden cobrar comisiones de servicio, gestión o administración? por esa cuenta, no me dejan cerrarla por estar vinculada a la hipoteca pero me cobran comisiones.

R.- Buenas tardes Enrique. Es cierto que cuando nos conceden una hipoteca, las entidades financieras abren una cuenta sólo para el pago de la misma, que normalmente, vinculan a una c/c de la misma entidad. En mi opinión, tú puedes cancelar cualquier cuenta corriente que tengas con dicha entidad, manteniendo únicamente la cuenta de la hipoteca y transfiriendo mensualmente a la misma la cuota que corresponda. No obstante, revisa tu escritura de préstamo hipotecario, por si firmaras alguna clausula que te obligara a mantener una c/c con la entidad mientras tu préstamo estuviera vivo. Si necesitas ayuda para hacerlo contacta con nuestra sociación, e intentaremos echarte una mano.

P.- Hola ya no puedo pagar mas la hipoteca y me quiero regresar ami país tengo dos hijos pequeños,solo trabaja mi marido y no llegamos a fin de mes ,tendre derecho a la dación en pago o en que casos se da.

R.- Buenas tardes Mónica, la dación en pago se dá en determinadas circunstancias y sólo voluntariamente por parte del banco. Tal y como nos lo planteas, parece sensato pensar que el banco lo admitiría si regresáis a vuestro país, y no va a poder exigiros el cumplimiento de la deuda. No hay generalidades para la concesión de una dación, en nuestra asociación conseguimos decenas de ellas todos los meses, pero también nos deniegan algunas. Hay que estudiar y gestionar cada caso individualmente, de este modo se consigue mayor número de éxitos. Nos ofrecemos a colaborar contigo en la gestión de tu problema. Si lo ves interesante, contacta con AFES.

P.- Me van a quitar la casa porque llevo mas de 2 años sin poder pagar la letra.¿Me queda la misma deuda si la entrego como la compre, o si la desvalijo totalmente, puertas, cobre, cocina, carpinteria interior y exterior??

R.- Buenas Tardes Daniel, sobre todo, tranquilidad. Respondiendo a tu pregunta, la deuda sería la misma, pero no canalices el rencor en ningún acto vandálico, si por el contrario vas a recibir un valor, estás en todo tu derecho. Espero que te vayan mejor las cosas en la nueva vivienda a donde vayas y cuenta con nuestra asociación para lo que necesites. Un saludo.

P.- tengo una hipoteca con clausula suelo ha nombre de una s.l,pero la casa es unica vivienda el banco aquitado las clausulas menos alas s.l tendrian que quitarmelas a mi tambien,gracias

R.- Buenas tardes, el problema que me planteas se ha producido en otros casos, pero yo entiendo que aunque la hipoteca esté a nombre de una sociedad limitada, se trata de tu vivienda habitual. Te recomiendo que presentes una demanda ordinaria contra el banco, argumentando que se trata de tu vivienda habitual y que aunque se haya concedido a nombre de una sociedad, también puede considerarse consumidor la empresa y por tanto, en defensa de sus intereses, obligar a la entidad a anular una clausula que se considera abusiva cuando ha sido firmada por una persona física. Si decides demandar, hazlo a través de un abogado experto en derecho bancario. Quedamos a tu disposición. Un saludo.

P.- Soy autonomo, venta al por menor, tengo menos ingresos y debo 4 recibos de hipoteca, el banco me propone una novacion, pero me sube el tipo de interés, que debo de hacer, me pueden desauciar.Saludos

R.- Buenas Tardes Ginés, entiendo que el objeto de la novación es poder cambiar la cantidad actual de la letra que pagas. Al ser ésta una modificación sustancial del contrato hipotecario, se debe hacer a través de una novación, y en esta figura está permitido la modificación de cualquier otra condición contractual. Sólo tú puedes saber, en base a tu capacidad económica, lo que puedes asumir, pero te recomiento que acudas a algún experto como nosotros para que te ayude en la valoración de la propuesta del banco y puedas negociar las mejores condiciones posibles. Ni nosotros, ni nadie hace milagros, pero si que es muy importante ser conocedor de las consecuencias de cualquier contrato que se firma, y poder decidir libremente si se hace ó no. Estamos a tu disposición.

P.- ¿Cómo puedo denunciar a mi banco por una claúsula abusiva?

R.- Buenas tardes Víctor, si consideras que tu préstamo tiene una clausula abusiva, lo primero que debes hacer es intentar llegar a un acuerdo con la entidad de forma amistosa, enviar tu solicitud al Departamento de Atención al cliente y esperar su respuesta. Si ésta es negativa, y antes de demandarles, puedes realizar tu petición y queja ante el Banco de España aportando la respuesta de la entidad ( indispensable) , aunque el Banco de España solo podrá emitir un dictamen sin obligar a la entidad a anular dicha clausula, remitiéndote directamente a los Tribunales. Por tanto, si no llegas a un acuerdo amistoso con la entidad, lo mejor es que contrates con un abogado experto en derecho bancario para que presente una demanda ordinaria contra tu banco en los Tribunales solicitando la anulación de la clausula con carácter abusivo. Si quieres, puedes contar con nosotros para seguir este camino. Un saludo y buena suerte.

P.- ¿Qué es una ejecución hipotecaria?

R.- Una ejecución hipotecaria es una reclamación judicial o extrajudicial ( si es mediante notario) de una entidad financiera contra un deudor por impago de préstamo en el que aparece como garantía un inmueble o varios, teniendo un tratamiento judicial diferente al resto de cualquier reclamación de deuda que no esté avalada mediante un bien inmueble. Espero haberte ayudado. Un saludo.

P.- .

R.- Gracias a todos por vuestras preguntas, el objetivo de nuestra asociación es ayudar a las personas que puedan ver afectados sus bienes ó derechos por procedimientos de ejecución. El estar informado no sólo es un derecho, es una obligación y una necesidad para poder ser libres. Quedamos a la disposición de todas aquellas personas que necesiten tanto información, como asesoramiento ó servicios para poder hacer frente a sus problemas de impago con las hipotecas. Nuestra especialización y nuestra experiencia nos consolida como organización de referencia en la gestión de este tipo de casos. Queremos agradecer especialmente al diario cinco días y al grupo Prisa, su apoyo y su constante labor de información a los ciudadanos contribuyendo así a hacer una mejor sociedad de este nuestro país.