Pregunta.- ¿Crees que el proyecto de las 4 torres de Castellana arrancará a corto plazo por fin? ¿Fue un error aquella promoción?
Respuesta.- En absoluto. De hecho 2 de las cuatro torres están ya practicamente ocupadas,la tercera está al 60% y la parte de oficinas de ella en negociaciones avanzadas y la cuarta está saliendo ahora al mercado, al ser la última en terminarse.
P.- Buenas tardes, ¿cuáles son las zonas de Madrid más idóneas para instalar mis oficinas si mi compañía se dedica a la consultoría?. Recuerdo que este tipo de compañías nos ubicábamos siempre en el centro de Madrid, pero hoy en día hay edificios mucho más baratos en parques empresariales en las afueras. ¿Qué me recomienda?
R.- Efectivamente las oficinas de representación y de no gran tamaño se han instalado en el centro tradicionalmente aunque hoy la oferta de calidad y sobre todo por la eficacia en el aprovechamiento del espacio en los edificos nuevos que se construyen en periferia, en solares vacios, es decir a cuatro fachadas, es una oferta excelente y muy tentadora por calidad y precio.
P.- Pedro, un placer charlar contigo. Como trabajador de una entidad financiera, ¿Qué es lo mejor que pueden hacer las entidades financieras con sus sucursales vacías y sus adjudicaciones? Gracias
R.- Las entidades bancarias están realizando en su gran mayoría campañas de venta de sus activos inmobiliarios, ya sea de sus sedes o de sus sucursales ocupadas por ellos mismos, negociando con el comprador contratos de arrendamiento a largo plazo y así hacen caja manteniéndose en sus instalaciones. Por otra parte aquellas oficinas que no van a utilizar en el futuro, al haberse fusionado dos entidades y duplicar sus sucursales o simplemente por adjudicación de fallidos lo lógico es que las alquilen o vendan en el mercado segun su ubicación, calidad.
P.- Qué perspectivas tiene para el mercado residencial durante este año?¿y el que viene?
R.- Actualmente el sector residencial sigue en una fase muy lenta por falta de financiación, porque los precios no se han alineado aún suficientemente y por la inseguridad en el trabajo que impera en la sociedad. No obstante hay una importante bolsa de demanda insatisfecha que desearía comprar y no puede hacerlo por lo dicho antes. El stock, no obstante se va consumiendo y los activos en las mejores ubicaciones se van agotando por lo que nos podemos encontrar a la vuelta de un par de años con que no haya suficiente oferta en las zonas mas demandadas, si no se reanuda la promoción a corto-medio plazo.
P.- ¿Cree que el sector inmobiliario se recuperará en los próximos dos años o que los precios continuarán cayendo?
R.- Si nos referimops al sector residencial creemos que en los dos proximos años y como acabamos de comentar puede llegar a producirse cierta falta de producto en determinadas ubicaciones. El hecho de que aún haya un volumen importante de activos sin colocar en el mercado hará sin duda de catalizador, para que los precios no se disparen generalizadamente, pero sí haber rebotes puntuales en determinados lugares. En el mercado de Oficinas los precios teóricamente y siguiendo los informes que producimos trimestralmente en Jones Lang LaSalle, han caído desde el inicio de la crisis en verano de 2007 mas de un 50%. Ocurre que los vendedores no quieren aceptar esas pérdidas en el valor de sus activos y por eso el mercado se mueve muy lentamente con pocas operaciones en relación a otras épocas.
P.- El pinchazo de la burbuja inmobiliaria cómo dejará al sectro. Ahora msimo hay muchas empresas en concurso otras reestructurando su deuda. ¿cuál será el nuevo modelo de negocio?
R.- Sin duda la crisis ha dejado al sector inmobiliario en una situación muy complicada, pero como hemos dicho antes lo importante es que la demanda sigue ahí, con las cortapisas ya comentadas pero sigue viva. En el futuro creemos que no habrá la alegría de financiación de grandes proyectos o grandes compras de empresas que hubo en el pasado, pero habrá vivienda de calidad y esperemos que si conseguimos que algún día se modifique la forma de calificar el suelo, los precios también sean mucho más moderados en su evolución.
P.- Buenos días Señor Churruca, ¿Que motivos hay para el optimismo en el sector inmobiliario? La situación economica mundial, continental y nacional es dramatica. Hoy la bolsa pierde cerca del 5% y el gobierno parece improvisar día a día. No hay más que incertidumbre por todos sitios pero dicen que el mercado mejora. Me gustaría saber que piensa ud sobre esto. Muchas gracias
R.- El optimismo del sector, si lo hay, está en que cada vez estamos más lejos del inicio de la crisis, en el que no se tomaron las medidas adecuadas para evitar lo que luego ha sucedido. Desde el punto de vista inmobiliario el mal ya estaba hecho por lo comentado antes, pero desde el punto de vista de la economía se podían haber hecho muchas cosas que no se han hecho y dejado de hacer otras que han sido inútiles o negativas.
P.- ¿cree ustes, como se está difundiendo en muchos foros, que el mercado de la vivienda residencial se encuentra en una fase de “bull trap”? ¿cuándo cree que se reactivará la construcción de viviendas y qué opina de la nueva figura de “bancos-promotores”? gracias por anticipado y un saludo,
R.- La primera parte de la pregunta creo que ya la hemos respondido y la segunda creo que lo ideal es que cada empresa se dedique a su negocio tradicional, es decir promotores que promuevan y bancos que financien. Pero cuando las circunstancias son las que son, podemos considerar aceptable que algunos bancos no tengan más remedio que realizar labores de “promotor” entendiéndolo como algo provisional y muy puntual.
P.- Estimado Pedro, Me podria decir que tendencias demograficas en los ultimos años han influenciado y lo seguiran haciendo sobre la demanda de vivienda en Madrid. Es decir, seria correcto afirmar que las viviendas de 80m2 y 1 habitacion son un activo que no se devaluara mucho aun teniendo en cuenta la situacion economico financiera de España (ejecutivos, personas solteras, menos hijos en las familias, etc)
R.- El pico del crecimiento demográfico español se produce en el año 1972 y por eso ha sido uno de los factores más importantes del crecimiento de la demanda entre los años 96 y 200Luego España ha llegado a ser el país con el menor crecimiento demográfico del mundo, es decir el otro extremo. Ahora en Madrid los pisos de 80m2 sin duda son un activo muy seguro aunque una sola habitación probablemente sea un aprovechamiento muy bajo del espacio. Si esa vivienda esta en una zona de lujo no tendrá ningún problema. El crecimiento de los divorcios y de la demanda de viviendas para una sola persona es un hecho que favorecerá sin duda su caso.
P.- En que se podrá basar una hipotetica futura recuperación del mercado inmoboliario, si el endeudamiento privado es monstruoso, los salarios son bajos y en retroceso y los precios de la vivienda en las ciudades y nucleos urbanos mas importantes totalmente inalcanzables para el salario corriente de España.
R.- En lo único que podemos fiar la recuperación del mercado es en la recuperación de la economía. Recuerdo que en el año 1995 también estabamos en un situación lamentable y la economía se recuperó, tomando las medidas adecuadas, en un plazo de tiempo relativamente corto. Hoy podría pasar algo parecido si se actuase como entonces.
P.- Le parecen suficients las medidas que ha tomado el Gobierno para reactivar el sector? Habría tomado usted otras? Cuáles¿
R.- Sin duda son claramente insuficientes. Son absolutamente necesarias reformas estructurales como la del mercado laboral y otras.Una contención del gasto aún mucho mayor. Solo miremos al Gobierno Británico suprimiendo coches oficiales cuando aquí nos permitimos el lujo de tener Ministerios totalmente innecesarios
P.- Buenas tardes como evolucionara el Euribor en los proximos 12 meses? gracias y un placer leerle
R.- La lógica evolución del Euribor en el próximo año es a crecer y eso es lo que van a pedir los países de la Unión Monetaria que van saliendo de la crisis bien por delante de nosotros. No obstante nuestra debilidad y la de otros países de la UM hará de freno a los cambios del Banco Central Europeo que tendrá que tener en cuenta todas las situaciones.
P.- Hola Pedro, encantado de contactar contigo. Mi pregunta es la siguiente: ¿Qué buscan las empresas a la hora de trasladarse de oficinas? ¿no ha habido muchos movimientos importantes durante este año, verdad? Gracias, Alfonso
R.- Hoy en día lo que se busca fundamentalmente es mejorar la cuenta de resultados y esto se consigue rebajando los costes de la renta, yea sea renegociando donde están o cambiándose a otras mas baratas. Otro punto fundamental es ahorrar por la mejora en la eficacia del espacio, es decir ocupar muchos menos metros en un edificio mas moderno para el mismo numero de personas y con más comodidad.
Leave A Comment