Pedro Pérez

Pregunta.- ¿Cree que el fin de la deducción fiscal provocará un incremento considerable en la compra de viviendas, y que esta se volverá a contraer en 2011?

Respuesta.- Sin duda está ayudando a la recuperación de las ventas y ello continuará durante lo que queda de año. Si el incremento va a ser considerable o no, está por ver. Pero no cabe duda de que ayudará al incremento de ventas. La contracción en 2011 dependerá de que la economía española vaya tomando pulso a lo largo del año. Si es así y el empleo empieza a recuperarse, la desaparición de la desgravación fiscal no tiene por qué tener una gran incidencia. Pero si no ocurre así, previsiblemente volveremos a registrar caídas de ventas el año que viene.

P.- Estimado señor Pedro Pérez, ¿qué opina usted de la opción de derribar una parte del exceso de construcción realizada en España para sanear definitivamente nuestra economía y salir más rapido de la crisis?

R.- Derribar no me parece la solución en ningún caso. Sí creo que hay productos que por sus características y ubicación deben registrar un ajuste de precio más significativo del que en promedio ya se está registrando.

P.- ¿No cree que hubiera sido mejor que el precio de los inmuebles sufrieran una rápida bajada, del 30%, que una lenta?

R.- La velocidad en el ajuste de los precios tiene que ver con la tradición, con las costumbres que hay una economía. En el caso anglosajón, es tradicional que cuando cambia la coyuntura en el mercado inmobiliario los precios se ajusten con velocidad. Pero esa no ha sido nuestra tradición. En España, hasta este último ciclo, cuando se iniciaba la recesión en el sector los precios se congelaban o disminuían muy ligeramente. Esta es la primera vez que tras un periodo de frenazo en la evolución de los precios (2007-2008), los precios se han ajustado en una magnitud sin precedentes.

P.- ¿Qué responsabilidad tienen las empresas del G-14 en la burbuja inmobiliaria? ¿Y qué responsabilidad tienen ahora en que los pisos casi no bajan, cuando hay cuatro millones de parados, la peor crisis desde la Guerra Civil, los sueldos más bajos en diez años, falta de créditos, etc.?

R.- Las empresas, tanto del G-14 como las otras del sector inmobiliario, han tenido su parte de responsabilidad en la evolución de la producción y de los precios en el sector. Pero esto no hubiera sido posible sin el entusiasta concurso de entidades financieras y administraciones autonómicas y locales. Si los ayuntamientos hubiesen asumido su responsabilidad de garantizar a sus ciudadanos el acceso a la vivienda controlando el precio del suelo y los bancos y cajas hubiesen concedido su financiación con mejor criterio y análisis de riesgo, la explosión de precios a partir de 2001 no hubiese tenido lugar.

P.- ¿Cómo afectará a la venta de viviendas y al sector en su conjunto pasar de una situación en la que se hacían tasaciones generosas, se daba el 110% de financiación, los bancos imponían requisitos muy laxos y la compra de vivienda tenía una deducción fiscal a otra en la que ocurre todo lo contrario?

R.- Más que como afectará habrá que decir cómo ha afectado y los datos son muy reveladores. De iniciar casi 800.000 viviendas al año hemos pasado a iniciar pocas más de 100.000 este año. El desempleo generado por el sector en términos directos se aproxima al millón y casi el doble si computamos el efecto inducido. Y las ventas se han desplomado a pocas más de 200.000 al año si hablamos de vivienda nueva. El sector está ya en su cuarto año de ajuste y las autoridades deberían de ser conscientes de que ha llegado el momento de favorecer un cambio de tendencia y para ello solamente se necesita restaurar con todos los criterios de prudencia necesarios el acceso a la financiación de compradores y promotores.

P.- La rehabilitación es una actividad respetuosa con el medio ambiente, ya que no necesita más suelo, y de compromiso social, ya que arregla y moderniza el patrimonio inmobiliario de ciudades y pueblos. ¿Cree que es una actividad de futuro para el sector de la construcción?

R.- Sin duda. Y creo que todos los esfuerzos que se hagan en este terreno favorecen la recuperación de las ciudades y una mejor convivencia de los ciudadanos. Pero tenemos que reconocer que nuestro país tiene un gran retraso en esta actividad en comparación con nuetros vecinos del norte de Europa. Y ello es debido a las dificultades que la legislación de propiedad y en la obtención de autorizaciones para proceder a una rehabilitación han puesto sobre ciudadanos y empresas. Por primera vez el Gobierno ha abordado esta materia y estamos haciendo progresos significativos, aunque todavía hay que perfeccionar la coordinación entre Administración central y comunidades autónomas y en el tratamiento fiscal de la rehabilitación para que podamos converger también en esta materia con Europa.

P.- Buenos dias. Estoy preocupado porque quiero comprar piso, pero no mientras sigan bajando de precio ¿Cree usted que la bajada ha tocado suelo? ¿Me recomendaría realizar tal adquisición en estos momentos? Gracias.

R.- Nadie duda ya de que se ha producido un ajuste muy importante en los precios, que podemos situar en una horquilla entre el 20% y el 30%. Es posible que en algunos ámbitos geográficos y en algunos productos el ajuste continúe, pero honestamente no creo que vaya a ser de gran entidad. Por el contrario, en un número creciente de núcleoso urbanos ya se ha producido el ajuste oferta-demanda y es posible que de no iniciarse nuevas promociones empiece a haber escasez en el horizonte de dos o tres años. Por otra parte, ahora todavía hay una oferta abundante, de manera que el comprador puede encontrar hoy con más facilidad que en el pasado el producto que está buscano. Y ya se sabe que en este sector los tres aspectos más importantes que hay que valorar en un producto son: ubicación, ubicación y ubicación. En conclusión, creo que este es un magnífico momento para comprar una vivienda, ya que el comprador es quien tiene la capacidad de negociaicón de precio.

P.- ¿Por qué se llama empresa a un puro negocio especulativo y estacional? ¿Realmente creen que son empresarios creadores de riqueza?

R.- En el sector se dan todos los requisitos que se exigen a una actividad empresarial: aportación de capital y capacidad gerencial, tecnología y asunción de riesgos. Además, es el sector que más empleo directo y efecto inducido genera. Y finalmente, aunque no en último lugar, es el sector que produce el bien esencial por antonomasia, ya que el hábitat es el bien aspiracional por excelencia de cualquier ciudadano.

P.- ¿Entregarán -como dijeron- las casas a los bancos antes que bajarles el precio?

R.- Creo que eso es un fenómeno que se ha venido produciendo, como demuestra el hecho de que todas las entidades financieras hayan creado una división o filial inmobiliaria encargada de vender el abundante producto con el que se han quedado en compensación por los créditos concedidos en el pasado a las empresas promotoras.

P.- ¿Esta crisis supondrá un cambio en el sector de la construcción/inmobiliario, o cuando la situacion se recupere, seguiremos el mismo concepto actual? Gracias.

R.- El sector inmobiliario ha venido evolucionando en la línea de mayor profesionalidad y competitividad a lo largo del último ciclo. Prueba de lo cual es que hoy tenemos bastantes más empresas cotizadas en el mercado de valores que hace 15 años, y es un rasgo del sector su internacionalización. Prueba de que es un sector competitivo. Yo no tengo la más mínima duda de que superada esta crisis el sector continuará profundizando en esos objetivos.

P.- ¿Por qué no devuelven las constructoras parte de los enormes beneficios que hicieron gracias a la especulación y concesiones irregulares antes de la crisis para que no se lo tengan que quitar a los ciudadanos de a pie?

R.- Creo que hay una visión desenfocada de la enorme aportación que el sector ha hecho al país a lo largo de los últimos 15 años en términos de actividad económica, empleo y contribución a las arcas públicas. Si se repasan las estadísticas de ese periodo de tiempo se comprobará que no es posible explicar el crecimiento, el empleo y el aumento de los ingresos públicos sin tener como hilo conductor la evolución de la actividad de las empresas inmobiliarias. Además, en un buen número de casos, los beneficios que las empresas fueron obteniendo los reinvirtieron en hacer más empresa o en diversificarse hacia otros sectores.

P.- ¿Qué tiene que ocurrir para que se restaure el crédito a compradores y promotores?

R.- Que la situación de la banca española vuelva a la normalidad en su capacidad de obtención de liquidez para que puedan volver a prestar a compradores y promotores. Como se sabe, hoy bancos y cajas encuentran dificultad para renovar los vencimientos de los importantes volúmenes de emisiones de títulos con respalda hipotecario que hicieron. Y tienen que amortizar estos vencimientos con la liquidez que obtienen de los depositantes. De ahí la guerra de depósitos que estamos viendo.

P.- Hola, buenos días. ¿Cómo interpreta usted la mejora de los últimos datos de compraventa de viviendas? Muchas gracias

R.- El dato de hoy confirma la suave recuperación en las ventas que se viene produciendo desde los últimos meses del pasado año. Después de tres años de caída, el sector tocó fondo en la primavera de 2009 y confiamos en que esta recuperación se mantenga a lo largo de este año y del que viene. No hay que olvidar que a pesar de la suave recuperación que se ha producido las ventas en términos anuales son un tercio de las que se producían en los años del boom y poco más de la mitad de lo que se considera que es la demanda estable a largo plazo.

P.- Señor Pérez, como ex secretario de Estado de Economía del PSOE, ¿qué le parecen las medidas recientemente aprobadas para vencer a la crisis? ¿No cree que se demora ya la reforma de los mercados financieros? Es hora de que España deje de mirar al ladrillo y la especulación y empiece a basar su economía en el valor añadido

R.- Ante todo, hay que recordar que este país ha cambiado muy significativamente a lo largo de los últimos 50 años gracias al turismo y a la construcción residencial, que han sido dos sectores a partir de los cuales se han derivado efectos positivos para el desarrollo de otros sectores, como el bancario o el de las energías alternativas, vinculadas en su mayor parte a importantes grupos de construcción. En relación a las medidas, me congratula ver que finalmente se van abordar las reformas relacionadas con el mercado de trabajo, algo de lo que venimos hablando desde la aprobación del Tratado de la Unión Económica y Monetaria y de nuestro ingreso en el euro. Pero a pesar de lo reiterado, los sucesivos Gobiernos no la han abordado. La salida de la crisis requiere en esencia que nuestro aparato productivo sea más competitivo, de forma que aumenten nuestras exportaciones de bienes y servicios. Y en ello también un papel lo fundamentan nuestros mercados financieros en su función de canalizar el ahorro a la inversión productiva.

P.- ¿Cómo es posible que se siga construyendo habiendo tantas casas vacías? Si les gusta la rehabilitación, ¿por qué no salvan tantas casas de piedra que se están dejando caer en lugar de agreder el paisaje con más y más urbanizaciones?

R.- Como comentaba antes, la rehabilitación ha tenido hasta ahora grandes impedimentos administrativos y legales en nuestro país. No es por casualidad que el número de empresas especializadas en esta actividad sea muy reducido. Y para no ser prolijo, basta llamar la atención de que rehabilitar un edificio toma más del doble de tiempo que hacer un edificio nuevo, es más caro y está fiscalmente peor tratado.

P.- ¿Cree justo que las empresas pequeñas hayamo pagado la factura de las quiebras de las constructoras al no pagarnos las facturas? Muchos lo estamos pasando mal. ¿Cómo se resuelve esto después de todos los beneficios logrados?

R.- Hay que recordar que los beneficios del pasado han desaparecido de la consecuencia de la caída del valor de los activos que tenían las empresas inmobiliarias. Los suelos que ayer se compraron a 100 hoy difícilmente valen 50 y las viviendas en construcción que los empresarios pensaban vender en 100 hoy difícilmente las venden en 70. Eso ha producido enormes pérdidas en todas las empresas del sector que se han llevado los beneficios del pasado e incluso más. De ahí el número de quiebras y suspensiones de pagos de los últimos años.

P.- ¿Son ustedes conscientes de que nunca se va a volver a construir en España tanto como en los últimos años, ni a un ritmo ni remotamente parecido? ¿Tienen alternativas en su modelo de negocio?

R.- El sector era el primero consciente de que entre 2004 y 2006 el nivel de construcción se situaba muy por encima de la demanda a largo plazo de nuestro país. Como comentaba antes, nos encontramos en una actividad en torno a la mitad de esa demanda. Y creo que el objetivo es el de converger en el horizonte de los próximos dos o tres años a un sector dimensionado para construir 400.000 viviendas.

P.- Le pido dos o tres conclusiones de la crisis inmobiliaria y económica en general. ¿Qué no debería volver a repetirse para que no vuelva a pasar lo que ha pasado? saludos

R.- En primer lugar, las autoridades autonómicas y locales deben asumir su responsabilidad de favorecer el acceso de sus ciudadanos a una vivienda digna y a precio asequible controlando el precio del suelo, ya que ellos tienen como propietarios y reguladores el monopolio de la oferta de suelo urbano. En esencia los ayuntamientos deben de dejar de ver en el suelo una potente vía de recaudación y gestionarlo con el objetivo de accesibilidad a la vivienda de sus vecinos. Por otra parte, las autoridades financieras y en concreto el Ministerio de Economía y el Banco de España deben establecer claros límites a la financiación por parte de las entidades de crédito en términos del valor del suelo urbano que se puede financiar y del porcentaje máximo del valor de una vivienda que debe cubrir una hipoteca. Si se dan estos dos factores, no debería repetirse en el futuro la desgraciada experiencia de la explosión de precios que este país vivió en los años del boom inmobiliario.

P.- ¿Por qué toda la gente del sector inmobiliario habla de ajuste de precios cuando quiere decir bajada? ¿Es tabú esa palabra? Hasta que España no desapalanque la tremenda inversión de capital privado y público destinada a vivienda, no vamos a poder salir de la crisis, o lo haremos a un ritmo muy lento, y esto pasa por la bajada de precios.

R.- Creo que el sector ya le ha perdido el miedo a hablar de bajadas de precios. A lo largo de la entrevista he reconocido bajadas de precios de entre el 20% y el 30% respecto a finales de 2007. No cabe duda de que esta bajada ha contribuido a cambiar la tendencia en la evolución de las ventas desde finales del año pasado.