Pregunta.- Las entidades bancarias han comenzado a sacar a la venta las viviendas entregadas en dación de pago por los promotores, financiadas en muchos casos al 100% ¿habría manera de exigirle que tengan el mismo trato con los promotores que aún sobrevivimos a la crisis?
Respuesta.- Jurídicamente es complicado aunque los bancos, a priori, preferirán la dación a la ejecución hipotecaria por todos los gastos que para ellos supone. Yo le aconsejaría que se siente a negociar con la entidad bancaria con la alternativa de un concurso de acreedores si es el caso.
P.- ¿Es buen momento para introducirme en una cooperativa o quizas es más conveniente los activos adjudicados de bancos?
R.- Si tiene claro que quiere comprar una vivienda, tiene que ver para cuándo la necesita porque las viviendas adjudicadas por los bancos, probablemente estén totalmente terminadas o casi listas para su disfrute inmediato y las de las cooperativas probablemente tengan un proceso de elaboración mucho más largo. Y las cooperativas tienen el riesgo de que al final el proceso se difiera y tenga dificultades. Frente a este inconveniente, la ventaja es que podrá participar más activamente en el diseño y gestión del producto que desea.
P.- ¿Hasta cuándo considera probable que sigan bajando los precios?
R.- En cuanto al producto no residencial, se tienen que ajustar los precios por los ajustes que van a pedir los inquilinos en las rentas que están pagando. Y eso llevará todo el 2010 y probablemente hasta mediados de 2011. En el residencial, el proceso será más largo. Mientras haya stock de producto en el mercado, que previsiblemente se absorberá en los próximos 3 años, no creo que haya subidas. El tope de bajada estará relacionado con el nivel de deuda hipotecaria asignada a los productos por los bancos. Creo que en algún caso, algún banco llegará a vender por debajo de hipotecas si tiene problemas de liquidez, pero serán excepciones. Creo que todavía quedará otro año y medio / dos años de ajuste de precios, pero cada vez menores. Lo bueno se irá vendiendo e irá bajando el precio de lo malo. Por lo que, si ve una oportunidad que le interesa, tampoco espere demasiado.
P.- ¿Cree qué ha tocado fondo el precio de las viviendas?.
R.- Su cuestión está relacionada con la respuesta anterior. Yo creo que en las buenas localizaciones podría decirse que el precio está tocando fondo. En las medias que cierto margen durante el próximo año. Y las malas localizaciones seguirán en caída libre.
P.- ¿Cuándo van a reducir los bancos el diferencial que aplican actualmente?
R.- Tengo la sensación de que los bancos, por sus márgenes de explotación, va a ser difícil que ajusten el diferencial, porque como está subiendo mucho el porcentaje de morosidad, tienen que compensarlo a través de ese diferencial. Creo que hasta que no se reduzcan sustancialmente y se estabilicen los índices de morosidad, no veo ajustes a corto plazo.
P.- Buenas tardes D. Miguel, ¿no cree Vd. que la vivienda tiene que bajar un 50% desde precios máximos antes de la crisis?. ¿Cómo puede ser ahora buen momento para comprar ya que todavía queda mucho recorrido a las empresas para recortar empleos? ¿Dónde están los signos positivos de confianza que nos haga ver que es el momento de comprar?.
R.- No creo que haya margen para tantas bajaas porque hay que pensar que los suelos se compraron en muchos casos en los momentos de boom del mercado, y dudo que ni los promotores ni las entidades bancarias estén dispuestos a aceptar tanta pérdida. La decisión de compra está muy vinculada a la seguridad en el empleo. Para tomar esta decisión es necesario tener una expectativas razonables de continuidad salarial a medio plazo.
P.- ¿Cómo ve el mercado de alquileres?
R.- Yo creo que el mercado de alquileres residenciales es la asignatura pendiente del sector inmobiliario español. Se han intentado múltiples fórmulas pero creo que el problema radica en que las fórmulas públicas sólo son aplicables en las capitales de provincia, donde sí hay una gran diferencia en el precio de alquiler de vivienda libre y el de alquiler de vivienda protegida. Ahí, sí puede haber una mayor tendencia al alquiler de vivienda protegida, especialmente en los casos con opción a compra.
P.- ¿Recomienda arriesgarse en una hipoteca de tipo variable, o pagar más ahora en una de tipo fijo y estar más tranquilo después?
R.- Parece que los tipos de interés van a seguir en mínimos una temporada larga porque la economía sigue muy débil y no veo subidas de tipos a corto plazo. En cualquier caso, la situación es muy incierta, por lo que creo que los bancos van a ser reacios a establecer un tipo de interés fijo por la incertidumbre que hay en la economía en general. No les veo capaces de fijar un valor a muy largo plazo y asumir ese riesgo.
P.- BUENOS DIAS… En tres años habré concluido la hipoteca de mi primera vivienda.¿ Sería un buen momento para comprar una segunda vivienda con una ampliación hipotecaria ?
R.- La segunda vivienda es uno de los segmentos que más ajustes de precio va a seguir teniendo por lo que se encontrarán buenas ofertas tanto en localización como en financiación. Yo no le aconsejaría que ampliara su primera hipoteca. Creo que es mejor firmar una nueva hipoteca porque en el caso de dificultades financieras, el activo en garantía no pondría en riesgo la primera vivienda.
P.- Exactamente ¿en que año en que fecha pararan de bajar las propiedades? ¿cuánto por ciento más bajaran ? y ¿hasta cuándo tendremos un stock más alto de lo normal? gracias saludos desde Vancouver Canadá
R.- Habrá un ajuste durante este año y 2010, que va a estar muy vinculado a la mejora de la situación del desempleo, que no volverá a unos niveles razonables con respecto a la media europea antes de 2012. A partir de ahí, se producirá una estabilización del precio. En cuanto al % de bajada de precios, yo diría que en las zonas buenas un 5%, en las medias todavía puede quedar un 10% y en las malas, imprevisible. Respecto a la reducción del stock, esa cifra está muy relacionada con la creación de empleo estable en España. No creo que antes de 2013 se reduzca sustancialmente el stock en general. Pero, en función del tipo de vivienda y su localización sobre todo, este dato variará.
P.- ¿Quién es el responsable y quién tiene que hacerse cargo de la subsanación de los defectos de construcción, en viviendas que no se han vendido hace más de un año, que son la mayoría de las que hay en el mercado (constructor, promotor,entidad bancaria que tiene la vivienda finalmente).¿A quién reclamar? Muchas gracias,
R.- En tanto no se produzca la entrega del bien, el responsable es el titular del activo, que serán, o los promotores o las entidades bancarias, en el caso de que haya habido dación o ejecución hipotecaria. A ellos es a quienes hay que reclamar. Otra cosa es que el banco que se haya adjudicado haya llegado a un acuerdo previo con los promotores para la subsanación de defectos de la construcción.
P.- ¿Se puede repetir en España lo que le ha sucedido al sector inmobiliario en Japón desde la década de los 90?. ¿Por qué?
R.- Yo diferenciaría entre residencial y no residencial. En cuanto al segmento no residencial, como los mercados están bastante globalizados y en el fondo competimos con entornos europeos, yo creo que al final el mercado se moverá dentro del ciclo europeo de inversión por lo que no percibo una década perdida, como ocurrió en Japón. Respecto al residencial, lo que ocurrirá es que habrá que ir absorbiendo todo el stock, eso hará desaparecer bastantes compañías promotoras, irán naciendo otras compañías con unos perfiles diferentes y pienso que empezarán a sacar producto al mercado cuando queden unas 200.000 unidades. Nadie se va a lanzar a construir nuevas promociones hasta ese momento, y tampoco veo a los bancos financiándolo. Ese proceso llevará por lo menos 4 años más.
P.- Sr Miguel, ¿Cree que las Personas que han comprado una Vivienda de precios entre 300.000? y 420.000 con una hipoteca a 35 años (toda la vida) con sueldos de 1.500? mensuales, son unos IRRESPONSABLES?
R.- El hecho de que la entidad financiera haya concedido esos préstamos significa que habrán intuido una evolución profesional que hiciera posible el pago de las cuotas. De no haber sido así, el análisis del riesgo probablemente no haya sido acertado.
P.- Sr. Miguel ¿El precio de los Pisos podría llegar a Bajar un 65%, de acuerdo con los Beneficios en las ventas del orden del 80%?
R.- No lo creo posible. La clave es el precio en el que se compró el suelo, que en los momentos del boom llegó a ser más del 50% del precio final de la vivienda. Como los costes de construcción y los gastos financieros, de administración, etc., están muy ajustados, la única opción que tiene el promotor para ajustar precio se produciría si hubiera comprado el suelo muy barato o lo tuviera históricamente. Ese margen de bajada, por lo tanto, nunca podría ser superior al 40% en el mejor de los casos.
P.- Tengo aproximadamente 600.000 euros de liquidez para invertir en viviendas en Madrid y alquilarlas. ¿Podría aconsejarme sobre cómo invertirlo? ¿qué zonas pueden ser las más interesantes para comprar y alquilar?
R.- Lo primero que haría sería ir a las entidades bancarias para ver qué portfolio de viviendas tienen en las que fuera posible subrogarse en la financiación existente. En cuanto al tipo de vivienda, las elegiría pequeñas (de 1, máximo 2 dormitorios), y muy cercanas a transporte público, especialmente metro.
P.- Soy antiguo alumno MBA93, mis preguntas son las siguientes: 1.- ¿Cree qué la bajada del Euribor y su traslado a las revisiones hipotecarias (con un decalage de 2 o meses), ayudará a formar un suelo en la caida de precios inmobiliarios? 2.-Y si así fuera, ¿tendrá impacto en una revitalización del crédito por parte de los bancos?. Muchas gracias.
R.- 1. El suelo de la caída de los precios inmobiliarios no va a depender del euríbor. Unos tipos bajos de euríbor pueden atraer a la demanda pero el problema radica en la financiación que las entidades bancarias han concedido a los promotores, y eso no se puede repercutir al precio de los compradores finales. La clave es que entidades bancarias y promotores asuman que han perdido dinero y que hagan lo que los ingleses denominan write-off, asumir las pérdidas y provisionarlas. 2. Los bancos, tarde o temprano, van a tener que cambiar deuda crediticia por deuda inmobiliaria, ésta se revalorará a la baja, lo que obligará a provisionar en los balances. Por esto, los bancos van a seguir necesitando ayudas para seguir manteniendo sus ratios de liquidez para poder revitalizar el crédito.
P.- ¿Cómo es posible, que la mayoría de los que recomiendan comprar , tengan intereses inmobiliarios y que cuando se pregunta a expertos independientes todos dicen que quedan años de bajada en el precio de la vivienda?
R.- Creo que vamos a seguir asistiendo a un ajuste de los precios residenciales.
P.- ¿No cree positivo bajar los precios (40 %) para reducir la cantidad de viviendas y reactivar la construcción de las nuevas una vez vendidas estas y aumentar el consumo y reducir el paro.Vivienda media 2hab. 2 baños garage =120.000? (pvp antes de burbuja).Gracias
R.- Su cuestión está relacionada con una respuesta anterior. Parece razonable que, si bajas precios, te vuelvas a encontrar con una demanda razonablemente solvente. Pero el problema es que, para que eso ocurra, bancos y promotores tienen que asumir pérdidas, y no parece que esa sea la política por la que están optando. En el mundo anglosajón, los bancos enseguida se dan cuenta de esta situación, ajustan los balances e intentan arrancar el nuevo ciclo. Por eso allí los ciclos son más intensos y más cortos, mientras que, en general, en los países latinos se producen ajustes menos drásticos en periodos más largos de tiempo.
P.- ¿Es buen momento para comprar un piso como primera residencia, o debo de esperar porque todavia pueden venir más rebajas?No tengo prisa.
R.- La decisión de compra debe estar motivada por la seguridad económica del pago de las deudas con el banco. Vaya al banco o a los promotores inmobiliarios y pregunte por las localizaciones, porque las localizaciones buenas a buenos precios serán las primeras que desaparezcan. El resto seguirán bajando pero no serán tan atractivas.
P.- ¿cree qué en Barcelona y Madrid todavía pueden bajar un 60% más los pisos en los próximos 10 años?
R.- Es una bajada tan drástica la que plantea que yo creo que las entidades bancarias, en general, preferirán aguantar los activos y esperar a que mejore el ciclo, especialmente cuando se vaya liquidando el stock existente.
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