Luis Corral

Pregunta.- ¿Qué opina del alquiler con opción a compra?

Respuesta.- Es una opción muy buena en tiempos de crisis, especialmente para el comprador, que dispone de un tiempo amplio de disfrute de la vivienda y de decisión de compra. Para el vendedor es la opción “menos” mala

P.- ¿Es cierto que los bancos ya no financian a ninguna empresa que tenga que ver con el sector de la construcción?

R.- No, no es cierto. Los bancos se han vuelto muy selectivos. Donde antes se daba el dinero sin mirar ahora, quizas, se mira demasiado

P.- Sr. Luis; ¿No cree que la inmobiliarias han ganado suficiente dinero como para poder afrontar esta crisis y cómo es posible que no busquen otras alternativas de negocio dentro del sector que seguro las hay antes que ponerse a llorar o pedir al Gobierno que les eche una mano? Me parece injusto la posición de las Promotoras e Inmobiliarias, despues de conseguir grandes fortunas con operaciones especulativas.

R.- Es cierto que se ha ganado mucho dinero y mucho de ese dinero se ha reinvertido. La manera de reinvertirlo ha sido con mucha deuda. Muchisimos inmobilarios llevan años invirtiendo fuera de España. También asumiendo endeudamiento. Y el problema que hay ahora no solo es de caida de demanda, es decir de negocio. El problema es de FINANCIACION en un sector que está apalancado de media un 80%. El sector ahora mismo está estrangulado financieramente y les afecta a quienes han hecho bien los deberes y a los que no.

P.- ¿Cómo cree que repercutirá en la cotización bursátil la aplicación de la nueva Ley del Suelo que obliga a valorar los suelos a precios reales (valor catastral) en lugar de a precios de expectativas?

R.- Lógicamente disminuyendo los valores. La cotización bursatil tiene que verse afectada

P.- ¿La causa de la crisis financiera es el ocaso de expectativas inmobiliarias (y la descolateralización consiguiente) o es al revés, o sea, no hay vida inmobiliaria porque el sistema financiero ha cortado la avalancha de rentas del futuro sobre el negocio inmobiliario?.

R.- A un fin de ciclo, es decir de agotamiento de demanda, se le ha sumado una gran crisis de financiación mundial, en un sector que tanto para el productor como para el consumidor vive de la financiación ajena eso le afecta sobremanera

P.- La aportación de suelo por las administraciones públicas para construir viviendas a precio tasado, podría ser una buena fórmula para luchar contra la especulación urbanística. ¿Está de acuerdo?

R.- Estoy de acuerdo y a mi juicio se ha empezado a potenciar demasiado tarde. En las epocas buenas es más rentable para ayuntamientos y autonomias el desarrollo de vivienda libre

P.- Warren Buffet, comentaba el otro día, que en su opinión eran los Bancos los que mayor culpa tenían en la crisis. ¿ Opina Usted lo mismo?

R.- Yo diría que si con matices. Los bancos han pecado de una ambición sin limites y han contagiado al sector inmobiliario de la misma ambición. Ahora ambos estan pasando lo suyo. Quien debe el dinero son los inmobiliarios. Pero, ojo, quiza los bancos pronto se vuelvan más inmobilarios de lo que les gustaria

P.- ¿Qué es más, una crisis inmobiliaria o de concesión de crédito por los bancos?

R.- Como hemos dicho en respuestas anteriores de ambos

P.- ¿Cómo cree que debería el Gobierno gestionar esta crisis? ¿Subvencionando al sector y convirtiendo en VPO las viviendas libres lo cual podría trasladar la crisis a las arcas del Estado y a los contribuyentes? ¿O dejando que actúe el libre mercado para que se produzca un drástico ajuste de precios y el capital en España se vea obligado a cambiar el modelo de crecimiento hacia uno más sostenible y diversificado?

R.- En una economia de mercado renunciar a la libre competencia es duro. En estos casos las administraciones lo que deben hacer es “engrasar” y facilitar las situaciones agudas, por ejemplo con medidas fiscales de facil aplicación y desaplicacion cuando desaparecieran las causas

P.- Si la ayuda que dan de 210 euros para el alquiler, la diesen para la compra, ¿no sería esto un reactivante del sector?

R.- Entiendo que sería el “chocolate del loro”. Para una vivienda que costara 200.000 euros supondría un escaso 0,1%. Para el alquiler es más relevante

P.- Buenos días. ¿Qué opina de la vivienda de tipo vacacional, de playa? ¿Está también en crisis este sector? En caso afirmativo, ¿sería mejor esperar para comprar?

R.- La vivienda vacacional es la primera que sufre en una crisis. De hecho lleva así desde hace más de dos años. A día de hoy ya se pueden encontrar muy buenos precios y, selectivamente, me consta que hay buenas opciones de compra y además, en buenas ubicaciones

P.- ¿No cree que es insostenible que un empresario del sector inmobiliario pague a sus empleados mil euros mientras vende pisos para los que es necesario tener una nómina de tres mil euros? ¿La crisis no ha sido un quien mucho abarca poco aprieta?

R.- No es un problema solo del sector inmobiliario, sino de todos los sectores economicos que pagan mil euros. El problema es que con estos años de subida descontrolada del valor de las viviendas, han provocado mucha gente insolvente que se ha quedado fuera del mercado

P.- En los tiempos que corren, ¿considera de interés para los particulares la posibilidad de constituir una hipoteca en multidivisas, como fórmula para aliviar la presión de la economía familiar -dada la rebaja que se produciría en la cuota mensual- o estima riesgos previsibles o imprevisibles a largo plazo que desaconsejarían esta opción?

R.- Creo que es una opción a la que se añade el riesgo de toda la cesta de divisas que se elija y de la correspondiente evolucion de sus paridades. Sabiendo que en muchos casos estas variaciones pueden ser extremadamente volátiles. Yo lo desaconsejo. Lo veo más como una operacion financiera fuera de lo que debería ser un planteamiento hipotecario a largo plazo y lo mas tranquilo posible

P.- ¿Está de acuerdo que los valores reales de un % altísimo de bienes inmuebles y suelos, principalmente, son inferiores a los valores financiados por las entidades financieras, debido a la “alegría” en los últimos años en las tasaciones de los mismos? ¿Qué puede provocar que esto se haga real?

R.- Desgraciadamente puede que ese temor que expresa, en algunos casos, se haga realidad. Si el propietario puede hacer frente a su deuda, sabrá que tendrá un activo sobrecomprado y si no puede hacer frente (o no quiere) ese bien revertirá a la entidad financiera y saldrá al mercado a un precio inferior

P.- Buenos días D. Luis, ¿Qué tasas de absorción se esperan de ahora en adelante?, me explico, hasta ahora se consideraba sostenible construir 10 viviendas por cada 1000 habitantes, ¿a cuanto debe bajar?. Gracias.

R.- Yo creo que tradicionalmente se ha manejado una tasa de absorción de entre 3 y 4 viv/1000 hab. Lo que pasa es que en estos años de sobreproducción se llegó a la tasa de 10. De ahí el desajuste

P.- ¿Qué medidas cree usted que se podrían tomar a medio y largo plazo para paliar la crisis de este sector? y ¿Cuánto tiempo se estima para que el sector vuelva a ser productivo macroeconómicamente hablando?

R.- Yo creo que en un sector tan tipicamente ciclico como este, basta que el tiempo y el paso del ciclo haga su trabajo de limpia y depuración. En este caso esta siendo muy intenso porque se le ha añadido la crisis financiera. Pueden pasar dos cosas: Crisis aguda y rapida, rápida salida de ella y otra, de peor pronostico, es que la crisis se vuelva indiscriminada y deje más victimas de las estrictamente necesarias

P.- Luis, actualmente el “chollo” está en comprar un piso llave en mano recién terminado a los promotores, que son los que de verdad están haciendo un esfuerzo tremendo en ajustarse al mercado. ¿Estás de acuerdo? ¿No crees que en estos momentos es mejor comprar casa a promotor o agencia inmobiliaria?

R.- Desde el punto de vista de inversor, si. Desde el punto de vista de usuario lo importante es que encuentres la casa que te guste y/o necesites. Y a partir de ahí que compres de la mejor manera posible

P.- Qué opina sobre el “retraso voluntario” de legislar complementariamente la Ley del Suelo estatal, por parte de alguna Autonomía (Comunidad Valenciana). Dicho retraso ayuda o complica la dinamización del sector?. P.D.- Gran claridad en las respuestas anteriores, muchas gracias.

R.- Gracias a ti por estar ahí. El problema de fondo a mi juicio nos es ese. Creo que el trasfondo es que la administracion central del estado apenas tiene competencias en amteria de vivienda y eso ha puesto de manifiesto su poca capacidad de repuesta a nivel estatal

P.- ¿Es posible que todo se deba a una pirámide? Se compraban pisos de 60 millones con hipotecas puente de pisos que se vendieron por 40 que habían costado 10. Ahora, los pisos más baratos, esos de 30 o 40, y como primera vivienda ¿cómo se pueden comprar con nuestros sueldos?

R.- La gente no ha dejado de comprar viviendas nunca. Lo que pasa es que ahora, al final de un ciclo, los que compraron en la parte alta se han quedado descolocados. Siempre pasa y no solo en el mercado inmobiliario. Pensar en los que compraron Terra a 120 EUROS/ACCIÓN

P.- Buenos días. Yo soy arquitecto y trabajo para una promotora importante. Las previsiones de “desatasco” del sector que aquí se manejan, es no antes de 2011. ¿Cree que es una previsión creíble, o tal vez excesivamente conservadora?

R.- Ojala tuviera la bola de cristal: lo que si debemos tener en cuenta es la inercia del sector. Desde que se inicia un proyecto hasta finaliza facil es pensar en el paso de por lo menos tres años. Un signo depurativo muy bueno es que la salida de nuevos proyectos se ha frenado casi en seco y eso ayudará a limpiar el stock en venta

P.- Con el repunte del euribor, en caso de amortación parcial de una hipoteca, ¿qué es mejor, amortizar tiempo o capital?

R.- Si lo que quieres es mantener estable la cuota, la respuesta es tiempo

P.- Buenos días. Teniendo en cuenta la situación actual, ¿cuándo es mejor comprar? ¿cuánto tiempo más se va a notar que los precios de los pisos bajan? Y cuando suban de nuevo, ¿volverán los precios desorbitados?

R.- Esta crisis está rompiendo un mito de este pais, que era que el valor de las viviendas no bajaba. Pues no es así, han bajado y eso hace que el mercado se depure mejor y mas rapido. No se si bajaran más, pero hoy ya se puede comprar bastante mas barato que hace un año y además con unas condiciones de pago inimaginables de buenas. Solo hace falta que encuentres el sitio y la casa que necesitas. Espero que no volvamos a vivir excesos como los pasados. Siempre se acaban pagando y el mercado inmoibiliario, que implica a tanta gente, debería ser más estable y no darnos estos sustos

P.- ¿Que consecuencias, a nivel bancario para particulares para promotoras y para viviendas en inversión, puede tener una bajada real de los precios de la vivienda de un 20% en los próximos 6-12 meses, con un euribor al 6%? Muchas gracias

R.- Justo el supuesto que planteas es el clave. Si la bajada fuera superior, es probable que algunos activos acaben en manos de los bancos. En caso contrario, dependerá de la situación particular de cada propietario

P.- ¿Cree usted que la depreciación de la vivienda afectará por igual a todas las provincias, dentro de las ciudades, cuál serán las áreas más afectadas? ¿En qué porcentaje calcula la depreciación en ciudades como Madrid o Málaga?

R.- Creo que el ajuste será mayor en aquellas provincias donde la subida haya sido también mayor. Málaga y Madrid han sido de las que más subieron en su día