Luis Arsuaga

Pregunta.- ¿Cuáles han sido las principales operaciones de inversión que se han realizado este año?

Respuesta.- Buenos días Patricia, 2010 ha sido supuesto un cambio de tendencia en cuanto al mercado de inversión hotelera. Después de 4 años seguidos en los que el volumen de inversión ha bajado, en 2010 el volumen total ha subido un 5% alcanzando los 492 mill €. Las principales operaciones han sido el Triángulo Princesa, el Sol Pelícanos Ocas, el Hotel Miramar y la Florida, el Hilton Barcelona, el Abba Castilla Plaza y el Tryp Ambassador.

P.- Hesperia ha sacado a la venta seis hoteles para reducir deuda. ¿Conoce esta operación? ¿Qué le parecen los activos?

R.- Buenos días Miguel, Efecivamente conocemos bien esta operación. De hecho estamos mandatados por Hesperia. Se trata de buenos activos, urbanos, algunos de ellos emblemáticos como el Hesperia Tower o el Hesperia Sevilla. Se trata de un tipo de operación que veremos mucho este año: hay muchas compañías propietarias de hoteles con ratios de apalancamiento muy elevados que se verán presionadas por sus acreedores para hacer liquidez vendiendo algunos de los activos que tienen en propiedad.

P.- ¿Cuál es el perfil del inversor que invierte en hoteles?

R.- El perfil del comprador de hoteles ha cambiado mucho durante los últimos años: compradores tradicionales como los promotores o las cadenas hoteleras prácticamente han desaparecido del mapa. Hoy en día los compradores de hoteles más activos son los inversores privados o family offices. También los inversores institucionales o fondos internacionales están estudiando con mucho interés nuestro mercado; sin embargo, no están protagonizando prácticamente ninguna operación porque están siendo muy oportunistas (la mayoría; no es el caso de los fondos alemanes) y buscando tasas de retorno demasiado ambiciosas.

P.- Hace unos meses AC se alió con Marriot, ¿veremos operaciones similares durante este año?

R.- Hola Carmen, Efectivamente pensamos que en los próximos meses se producirán más operaciones similares. Hay que tener en cuenta que el sector hotelero español es un sector demasiado fragmentado y poco concentrado: el 80% de la planta hotelera en España pertenece a grupos independientes o pequeñas cadenas. Si hubiese habido una mayor concentración, se habría resistido mejor a la crisis y las bajadas de tarifas no habrían sido tan pronunciadas. Además del acuerdo de AC con Marriott también Sol Meliá (Tryp) ha suscrito otro con Wyndham. Con estos acuerdos, ambas partes salen beneficiadas. Por ejemplo, en el caso del primero, AC se beneficia de los potentes canales de comercialización de Marriott (33 millones de clientes en su programa de fidelización) y esta última cadena solventa uno de sus principales puntos negros en cuanto a su estrategia internacional: su escasa presencia en uno de los mercados más importantes: España.

P.- Señor Arsuaga:¿Crees que hay algún nicho en el sector hotelero especialmente atractivo para invertir? Gracias

R.- Muy buenas Pablo, Entiendo que te refieres al sector hotelero español. Si es así, efectivamente lo hay: los hoteles económicos, también llamados hoteles low cost; No son hoteles glamurosos como los hoteles de 5 estrellas, pero son hoteles muy rentables, ya que sus costes de construcción y operativos son sensiblemente inferiores a los de los hoteles de 4-5 estrellas. Los márgenes sobre ingresos totales de los hoteles low cost suelen rondar los 50%; en cambio en los hoteles de 4 y 5 estrellas los márgenes muy raramente superan los 25-30%. En España la única cadena que ha entrado con fuerza en este nicho de mercado es Accor, especialmente con su marca Ibis, y lo ha hecho de una manera exitosa. La demanda potencial de este tipo de hoteles no está satisfecha; hay algún dato demoledor: del total de hoteles que hay en España, sólo el 2% pueden ser considerados hoteles low cost; este ratio es muy superior en otros países como Francia (aproximadamente un 20%) o Estados Unidos (más de un 25%). Hay algún otro nicho de mercado a tener en cuenta, como los hoteles de 5 estrellas en Madrid. Las marcas internacionales de gran lujo más importantes como Marriott, Hyatt, Mandarin Oriental o Four Seasons no tienen ningún hotel en Madrid. Estas cadenas están destinando mucho tiempo y recursos para tener presencia en la capital. Es de esperar que cuando lo consigan, si los activos se encuentran en ubicaciones prime, consigan elevar sustancialmente las tarifas medias que hasta ahora están consiguiendo los 5 estrellas de Madrid. Acuerdos como el que acaba de firmar AC con Marriott y otros similares que se puedan consumar en los próximos meses también ayudarán. Estas tarifas son hoy en día sustancialmente más bajas que las que están consiguiendo los 5 estrellas de ciudades europeas comparables como Milán, Roma o París. Y gracias a estas subidas, se verá beneficiado todo el sector de los 5 estrellas de Madrid y la rentabilidad de estos hoteles mejorará ostensiblemente.

P.- Las hoteleras apuestan por crecer vía gestión o franquicia sin invertir en edificios, como hicieron en el pasado. ¿Cree que esta estrategia volverá algún día?

R.- Hola Fernando, efectivamente ésta es una tendencia a nivel internacional. En España, país tradicionalmente patrimonial en el que nos gusta mucho la propiedad, en las épocas de bonanza muchas cadena hoteleras preferían ser propietarias de sus inmuebles. Hoy en día, la gran mayoría de operadores hoteleros prefieren concentrarse y dedicar sus esfuerzos y recursos a lo que realmente saben hacer: gestionar hoteles. Y si es mediante contratos de gestión o franquicia, mucho mejor que mediante arrendamientos.

P.- Hola Luis, con la actual situación económica, ¿está resistiendo bien a la crisis el sector hotelero? Gracias

R.- La realidad es que el sector hotelero ha sufrido mucho en estos años de crisis. Se empezó a notar un poco más tarde que en el resto de sectores inmobiliarias, en septiembre de 2008, pero en 2009 la bajada de la rentabilidad de los hoteles ha sido espectacular: alrededor del 25% en Madrid y del 21% en Barcelona. A finales de 2010 parece que hemos tocado fondo y comenzamos una lenta recuperación.

P.- Hay mucho hotel en venta en el mercado pero se materializan pocas operaciones. ¿Qué porcentaje crees que deben ajustar aún más los precios los vendedores de activos para casar con la demanda?

R.- Totalmente de acuerdo contigo Segismundo: hay muchos hoteles en venta pero muy pocos de ellos están en precio. Pensamos que estos precios deben ajustarse (evidentemente depende de cada caso) entre un 15 y un 30% para poder casar oferta con demanda.

P.- Buenos días ¿Hasta qué punto el sector hotelero es responsable de la especulación inmobiliaria en la costa española?

R.- Buenod días Sr. Grelado, no pienso que el sector hotelero sea el responsable. Muchas veces se han construido hoteles simplemente por el hecho de que ayudaban a vender mejor las viviendas que se construían a su alrededor. Sí que hay algunos destinos de costa donde se han construido hoteles sin sentido y hay zonas con sobreoferta y hoteles obsoletos que ahora mismo están sufriendo por la nueva competencia que ha surgido en la última década: Túnez, Turquía, Croacia etc.

P.- ¿La recuperación del sector hotelero ha llegado antes a nuestros vecinos europeos o están en la misma situación que España?

R.- Hola Antonio, 2010 ha sido el año de la estabilización del sector hotelero en España. La gran caída tanto en ocupaciones como en tarifas se produjo en 2009. En 2010 las ocupaciones han repuntado y los precios medios en líneas generales se han mantenido, por lo que los RevPAR (Revenue per available room, el resultado de multiplicar la ocupación por la tarifa media), han subido ligeramente. Tanto en las principales ciudades europeas como americanas, la recuperación ha llegado antes y con más fuerza que en Madrid o Barcelona. Ciudades como Amsterdam, Londres, París o Frankfurt han tenido subidas de RevPAR superiores al 10% en 2010.

P.- ¿Dónde hay una mayor demanda hotelera, en Madrid o en Barcelona? En ese sentido, ¿en qué ciudades hay una mayor oportunidad de negocio? Muchas gracias

R.- Barcelona ha sido una ciudad que tradicionalmente ha funcionado muy bien, principalmente por el componente turístico que tiene. Sus hoteles no se han limitado al cliente de entre semana, el cliente de negocio; también han funcionado muy bien los fines de semana, por los city breaks. En los últimos años se han abierto muchos hoteles, muchos de ellos de 5 estrellas y ahora mismo parece que hay una ligera sobreoferta. Esto no sucede en Madrid, donde todavía no han conseguido penetrar las grandes marcas internacionales y donde parece que hay una clara oportunidad de negocio.

P.- Al haber una amplia gama dentro del sector, ¿qué tipo de establecimientos están respondiendo mejor a la crisis?

R.- Parece normal que los hoteles low cost pasen un poco mejor la crisis que el resto de hoteles, pero la realidad es que todos han sufrido: los económicos, los de lujo, los urbanos, los vacacionales… Los que menos han sufrido en esta crisis (y en cualquier crisis que pasemos) son los que están bien ubicados en plazas importantes como Madrid o Barcelona. Seguro que sabes las 3 claves para que un hotel funcione bien: ubicación, ubicación y ubicación. Esto pasa en casi todos los sectores, pero en el hotelero es todavía más exagerado.

P.- ¿En qué tipo de hoteles (de lujo, establecimientos rurales, low cost…) se está dando una mayor inversión? Gracias

R.- Ahora mismo en ninguno. Se han paralizado durante esta crisis la gran mayoría de proyectos que había en marcha y se está esperando a que vuelvan tiempos mejores y a que los bancos vuelvan a confiar en el sector. Poco a poco la gente del sector se está dando cuenta de que los hoteles low cost son muy rentables y cada vez vermos más dinero invertido en este sector.

P.- Buenos días, ¿cuándo volverá el sector a ser capaz de invertir en proyectos empresariales relacionados con las nuevas tecnologías y la mejora del servicio al cliente mediante las mismas? Gracias

R.- Buenos días Eduardo, debido a la espectacular crisis que hemos sufrido en estos últimos 3 años, todas las empresas han recortado gastos. Las hoteleras no son una excepción y, como no podía ser de otra forma, el I+D y las nuevas tecnologías se han visto afectadas. En España pensamos que 2011 va a ser un año bastante plano en el que no veremos una recuperación demasiado drástica. A partir de 2012 esperemos que las cadenas vuelvan a invertir en nuevas tecnologías para no quedarse rezagadas y sigan siendo una referencia a nivel mundial.

P.- Hola Luis. Quería preguntar tu opinión sobre las operaciones de sale lease back a las que están acudiendo tanto las cadenas hoteles. ¿Cómo las ves?, ¿qué pros y contras tienen?

R.- Hola Javier, estas operaciones de S&L se han visto mucho en el sector inmobiliario pero todavía mucho más en otros sectores como el de oficinas. Han tenido mucho sentido para obtener liquidez sin tener que acudir a las entidades financieras y aumentar los ratos de apalancamiento. Son operaciones fiscalemten ventajosas. Con las nuevas normas internacionales de contabilidad creemos que el número de operaciones de S&L va a disminuir, ya que las rentas asumidas van a computar como deuda en los balances de las empresas. Se va a discutir mucho sobre estas normas en los próximos meses y seguro que se llegará a un punto de encuentro y se seguirán haciendo operaciones de S&L. Pero veremos muchas más operaciones de Sale & Management Back: los operadores venderán hoteles y se quedarán con la gestión firmando un contrato de management. Hay que recordar que este tipo de contratos son ideales para las cadenas, ya que se quedan con la gestión sin asumir ningún tipo de riesgo, percibiendo unos honorarios por su gestión. Los propietarios españoles se han dado cuenta de que los contratos de arrendamiento también tienen sus deficiencias y la gran mayoría de ellos han sido renegociados durante 2009 y 2010.

P.- Estimado Luis, dado que el turismo de sol y playa ya está dejando de ser rentable en España ¿qué estáis recomendando a vuestros clientes? ¿cómo podemos volver a ser competitivos?

R.- Buenos días Pedro, como hemos comentado anteriormente, a España le ha salido mucha y buena competencia en cuanto al turismos de sol y playa. Está claro que hay muchas zonas de la costa española que necesitan una actuación global: Playa de Palma, Magaluf, las Américas, los Cristianos, Costa Teguise, Fuengirola y muchas otras. En estas zonas se tiene que invertir una suma importante de dinero principalmente reformando la planta hotelera. Nuestros clientes hoy en día están enfocando sus inversiones a hoteles urbanos, con buenas ubicaciones y buenos operadores en ciudades de primer orden.

P.- Buenos días. ¿Por qué en ciudades como Madrid no existen hoteles de superlujo como Four Seasons, Mandarin Oriental, etc?

R.- Buenos días Sandra, efectivamente se echa de menos estos hoteles de gran lujo en Madrid. La principal razón es que estas cadenas sólo están dispuestas a firmar contratos de gestión o franquicia y los propietarios españoles son más afines a los contratos de arrendamiento por lo que, cuando ha surgido una oportunidad, han preferido firmar con un operador español un contrato de alquiler. Creo que esto ha sido un error general del sector hotelero: lo más importante y en lo que se deberían fijar los propietarios de este tipo de inmuebles es conseguir al mejor operador, el que mayor rendimiento sea capaz de general. Cada hotel tiene su marca ideal y los propietarios deberían concentrar sus esfuerzos en dar con esta marca. La fórmula contractual se puede y debe discutir, pero el arrendamiento no es tan seguro como parecía y en los próximos años veremos cómo se tiende a fórmulas híbridas más cercanas a los contratos de gestión y se repartirá el riesgo entre la propiedad y el operador. El mercado de 5 estrellas de Madrid está dominado por las cadenas españolas, pero en breve veremos cómo se establecen las marcas internacionales más importantes como las que señalas. Esto hará mucho bien al sector hotelero de Madrid.

P.- Hay más operaciones de inversión en otros países europeos que en España. ¿Cree que es buen momento para invertir en hoteles en España?

R.- En España tenemos un mercado bastante amplio de operaciones de inversión hotelera pero sí que es verdad que hay poca transparencia y algunas de las operaciones no salen a la luz como en otros países Europeos. Los precios de los activos inmobiliarios y hoteleros en particular se empiezan a ajustar a las exigencias de los inversores y a ofrecer retornos que justifiquen la inversión. Creemos que los resultados hoteleros / rentas tienen progresión al alza ya que 2010 ha sido un año de estabilización y por tanto una inversión hotelera en España en estos momentos podría tener mucho sentido si los números son correctos. No creemos que haya que esperar mucho más para invertir, ya que la tendencia de la operativa hotelera ya ha cambiado; parece que hemos tocado fondo, por lo que los valores de los hoteles deberían subir a partir de ahora (muy lentamente, eso sí, pasarán bastantes años hasta que lleguemos a los valores de 2006-2007).