Pregunta.- ¿Es buen momento para comprar vivienda en el sur de Francia, visto que en mi zona (País Vasco) apenas han bajado los precios (por no decir subido, como en San Sebastián)? ¿Qué repercusiones fiscales tiene el comprar en un país extanjero? Muchas gracias.
Respuesta.- No estoy familiarizado con el mercado en Francia ni con su fiscalidad. Lo siento
P.- ¿Cuál es el precio máximo que en cada caso habría que pagar por un piso? ¿Cuáles son la variables que tengo que tener en cuenta para su valoración?
R.- Una regla practica es que el cociente entre el alquiler mensual y el valor del piso debe estar entre 0.5 y 0.8. Mas cerca de 0.5 en los sitios mas cotizados.
P.- Buenos dias Sr. Sabal. ¿Cree Vd. que los tipos de interés se mantendrán a niveles tan bajos durante mucho tiempo más?
R.- Posiblemente un par de años mas
P.- Si la relación entre salario neto y coste de la vivienda en países europeos es mucho más beneficiosa que en España ¿Por qué razón los precios en España no se moderan a niveles europeos? Muchas gracias.
R.- Creo que la oferta de pisos esta siendo represada por los bancos a la espera de que vuelvan a subir. Los bancos y cajas españolas han podido hacerlo por el apoyo que hasta ahora les han venido dando las instituciones gubernamentales.
P.- ¿Casa o piso [independientemente del precio absoluto, en porcentaje, que es mas “barato” y cuual tendrá mejor evolución a medio plazo]?
R.- Creo que ninguno es “mas barato”. Cada cual tiene su propio mercado. Generalmente los pisos son mas faciles de comprar y vender.
P.- Y el mercado de oficinas y naves empresariales, ¿evolucionará igual que la vivienda?
R.- Todos estos mercados estan relacionados con la coyuntura economica por lo que desde ese punto de vista tienden a moverse a la par. No obstante, tambien cada mercado tiene sus propias caracteristicas que pueden diferenciarlo en un momento dado.
P.- Buenos días Jaime. ¿Cómo saber cual es el precio “real” de una vivienda antes de comprarla? Gracias. Un saludo
R.- Dije a otro participante que una regla practica es que el cociente entre el alquiler mensual y el precio debe estar entre 0.5% y 0.8%. Mas cerca de 0.5% para las zonas mas cotizadas.
P.- ¿No cree usted que las causas de nuestra crisis es estructural, que durará muchos años y que alcanzado el nivel de 2007 gracias a ayudas de UE y una vez acabadas pasamos donde nos corresponde a 3ª division y que los precios de la vivienda tienen que volver a los niveles de los años 80? Muchas gracias.
R.- No creo. España sin duda que ha bajado de categoria, pero no tanto. El pais tiene todavia muchos recursos para seguir adelante. Los precios se ajustaran pero no tan abajo….. creo yo.
P.- ¿Para cuando cree usted que el mercado inmobiliario se reactivara? Y otra pregunta: ¿Cuánto tiempo estará el euribor bajo? Muchas Gracias.
R.- La reactivacion no comenzara hasta que los bancos liquiden gran parte de su stock. Eso podra tomar varios años (2013-2014??). En cuanto al euribor es dificil saberlo. Ha bajado mas que nada por la crisis griega y la incertidumbre sobre el euro. Si estas crisis se superan satisfactoriamente podria volver a subir.
P.- Buenas, estoy pensando en meterme en una hipoteca pero dadas las circunstancias, ¿me espero unos meses a que bajen más las viviendas o cree que debería? Sería un local de Madrid transformado en vivienda de 50 metros cuadrados y con un coste de 110.000 euros. ¿Me lanzo a la hipoteca o espero?
R.- Creo que los precios seguiran bajando, pero se pueden conseguir buenas oportunidades. Lo que has encontrado suena muy bien en terminos de coste por metro cuadrado, pero todo depende de donde este ubicado el local y sus condiciones particulares. Un factor a favor es que las hipotecas estan baratas. (habria que tomarlas a tasa fija si es posible).
P.- ¿Por qué ha habido burbuja inmobiliaria inmensa en España y Reino Unido y no en Francia o Italia? ¿No tendrá que ver que reino Unido y España son de los pocos países donde la legislación concede casi toda la plusvalía urbanística al propietario del terreno?
R.- No creo que esa sea una razon de peso. La burbuja ha ocurrido con mas intensidad aqui debido a varias razones. Entre ellas: una cultura a favor de la propiedad de la vivienda, condiciones hipotecarias muy favorables, un incremento en los niveles de ingreso, y sobre todo una creencia ingenua de que los precios subirian eternamente y de que los inmuebles eran el negocio mejor y mas seguro.
P.- Buenos Dias, parece ser que mejoran los datos de ventas de viviendas, o al menos hay algunos indicadores que así lo sugieren. ¿Crre que esto es debido a la próxima subida del IVA? ¿Cree que este será un año menos malo para las ventas debido a los cambios fiscales que se van a producir a partir del 1 de Enero de 2011, en cuanto a la desgravación por compra de primera vivienda?
R.- Creo que si, en cierta medida. Pero como hay un stock tan alto de viviendas a la venta es posible que el coste fiscal adicional que tendremos a partir del año proximo sea absorbido al menos en parte por vendedores avidos de liquidar sus propiedades.
P.- En España teniendo en cuenta las previsiones de paro, pib, tipos de interés y de inflación. En el horizonte de tres años ¿ve posible un aumento de precios inmobiliarios en general?
R.- Si, pero a largo plazo (2014?? 2015??)
P.- ¿Es un buen momento para el mercado de viviendas de segunda mano en las costas españolas?
R.- Creo que si. Esa es una de las zonas donde hay un mayor numero de propiedades en venta. Por no ser en general primeras viviendas, los propietarios suelen ser mas flexibles con los precios a la hora de vender
P.- Buenos días ¿El precio actual de las viviendas refleja su valor real? Existirá, supongo, diferencia entre viviendas de las costas y en las grandes ciudades.
R.- En general creo que no. Hay informes internacionales que indican que los precios deberian bajar todavia un 30%. Claro, la situacion en las costas es critica y los precios alli se estan ajustando mas rapido a la baja.
P.- ¿Es buen momento para comprar un piso, haciendo para ello una hipoteca puente, o existe algún tipo de producto más apropiado o beneficioso?
R.- Se pueden conseguir buenas oportunidades, pero creo que si esperas habra todavia mayores oportunidades. Es peligroso poner todos los huevos en una sola cesta (inmobiliaria). Suele ser menos riesgoso y bastante rentable a largo plazo invertir en carteras de valores diversificadas internacionalmente
P.- Hemos leído la noticia estos últimos dias de que a partir del 2011 las ventajas fiscales por comprar una vivienda y abrir una hipoteca se reducirán considerablemente. ¿Cree Vd. que este hecho puede causar que los precios de las viviendas deban bajar todavía más pasada esta fecha debido a esta posible desventaja fiscal?
R.- Habiendo un stock de viviendas tan grande por vender, es muy posible que los propietarios absorban (al menos parte de) este coste fiscal adicional por lo que no creo que este cambio en las normas fiscales tenga un impacto significativo en los precios. Los precios bajaran mas simplemente porque hay mas pisos por vender que compradores.
P.- ¿Usted cree que los Bancos empezarán a dejar dinero para comprar viviendas unifamiliares aisladas? ¿Qué perfil debo tener para ello y cuándo cree que empezarán a abrir el grifo? Es un buen momento y porqué.
R.- Algo abriran el grifo, sobre todo por las presiones de la opinion publica. Pero los bancos prefieren dedicar los recursos que poseeen a dar financiamiento a la venta de las viviendas que tienen en cartera como consecuencia de la crisis. El dinero que saldra por el grifo estara principalmente dirijido a los mejores clientes, mas solventes etc que esten adquiriendo propiedades prime con relativo bajo endeudamiento y buenas garantias.
P.- Dado el “tenebroso” panorama que se le presenta al sector inmobiliario a partir de 2011, ¿cree que presionara al gobierno para que no elimine la deducción fiscal o, en su caso, cree otra serie de “estimulos” qe activen la venta de viviendas?
R.- No creo. El gobierno ya no cuenta con recursos para este tipo de cosas. La deuda y el deficit son demasiado elevados y la UE no lo veria con buenos ojos.
P.- Buenos días, los profesionales que tenemos contacto con el sector hemos visto en los últimos años que la caída del precio de la vivienda real es muy superior a las estadísticas oficinales del gobierno y de Tinsa. ¿A qué se debe?
R.- A que los indicadores del gobierno estan basados en transacciones realizadas, muchas de ellas hace ya bastante tiempo. Otras estadisticas estan hechas con base en precio de oferta y no transados.
P.- Tengo el dinero para comprarme una vivienda de 60 metros de superficie, ¿alquilo una durante este año 2010 y la compro a mediados del 2011?
R.- Depende de cada caso. Se pueden conseguir buenas oportunidades. Pero en general pienso que es mejor esperar, incluso mas alla del 2011. Por ahora es mejor alquilar.
P.- ¿Cuándo, en su opinión, las entidades bancarias flexibilizarán algo las condiciones para la concesión de préstamos hipotecarios?, porque no nos engañemos, han endurecido las condiciones para la concesión de los mismos.
R.- Ellas estan mas interesadas en dar financiamiento a la venta de las propiedades que tienen en cartera producto de la crisis….Y son muchisimas. Solo abriran el grifo por la presion publica o gubernamental
P.- ¿Vd. cree que volveremos a hacer de la industria del ladrillo nuestro motor económico o cree que hay una propuesta seria para el desarrollo de otros sectores de la industria que tomen el peso para el desarrollo económico?
R.- No creo que el ladrillo vuelva a tener el papel protagonico de antes. No hay propuestas serias alternativas, pero creo que el mercado mismo las desarrollara. No hace falta que el gobierno se inmiscuya. Hay mucha gente emprendedora.
P.- ¿Cree usted que el aumento de ventas en viviendas no viene dado por la aplicación de descuentos por los bancos y cajas de ahorros, sobre las hipotecas dadas a tales viviendas para no tener de ejecutar las hipotecas a los promotores? con lo cual están haciendo polvo el resto de promoción de venta de empresas pequeñas.
R.- Si lo creo. Sobre todo porque los bancos y cajas cuentan con los fondos para otorgar las hipotecas.
P.- Cuando se habla de recuperación del mercado inmobiliario en un par de años, ¿se quiere decir que el crecimiento de precios será como el de justo antes de estallar la burbuja o que el crecimiento será moderado, en línea con el IPC, durante largo tiempo?
R.- En linea con el IPC en el largo plazo, pero todavia falta mucho para llegar a esta estabilidad. Creo que mas de dos años.
P.- En la respuesta a la pregunta de Javier Ruiz, comenta Vd. que una regla a tener en cuenta es que el cociente del alquiler mensual vs.valor del piso sea o,5 o 0,8, se refiere al resultado de dividir el alquiler mensual entre el valor del piso o a alguna otra regla matemática. Gracias.
R.- Se divide el alquiler mensual (ej. 2000 euros) por el precio del piso y se obtiene un cociente. Si utilizamos 0.5% como referencia. Ello implica que el piso valdria unos 400 mil euros.
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