Fernando Encinar

Pregunta.- ¿cree usted que ya ha pasado lo peor o aún esta por llegar? en mi caso las ventas empiezan a realizarse

Respuesta.- Si hablamos de transacciones no creo que se produzcan muchas menos de las que se cierran ahora (en torno a 37.000 mensuales, dato de septiembre del INE) pero si hablamos de precios, la gran incógnita es qué harán los bancos y cajas el próximo año con su stock de viviendas; si finalmente las sacan al mercado pueden producir una significativa bajada de precios

P.- Buenos días. ¿Cree probable que tras el estallido de la burbuja inmobiliaria pueda darse una trampa alcista en los precios de la vivienda?. Es decir, que antes de la recuperación efectiva se produzca una ligera subida para luego caer más profundamente. Tengo entendido que es típico de este tipo de burbujas

R.- Actualmente estamos viviendo el espejismo de pensar que los precios han tocado suelo y alguna fuente incluso afirma que ya están empezando a subir. Yo no lo creo. Tras casi una década de boom inmobiliario los precios actuales son el resultado de una burbuja y el ajuste debería seguir produciéndose. Pero los españoles tenemos una actitud tan peculiar frente a la vivienda que igual los precios ya no bajan más y nos creemos que hemos tocado suelo. En ese caso nos estaremos arrastrando por él durante años

P.- Buenos días y gracias por adelantado, mi pregunta es la siguiente: en su opinion cual es el stock real de viviendas sin vender en España y teniendo en cuenta los hogares acumulados sin vivienda cuando cree que se equilibraran esta dos variables.

R.- El ministerio de vivienda recientemente estimó que había 1 millón de casas de obra nueva sin vender, entre las terminadas y las que estaban finalizándose. Acuña y asociados habla de 1,6 millones, incluyendo obra nueva y segunda mano. Creo que no sería descabellado hablar de un stock en torno a 1,4-1,5 millones de casas a la venta. Si tenemos en cuenta que la creación de hogares nuevos en marzo de 2009 según la Encuesta de Población Activa fue de 400.000, podríamos necesitar 4-5 años para digerir todo el stock actual. Creo que solo se reducirá este plazo si vemos una reactivación de la inversión en vivienda

P.- ¿Se espera que la evolución de los precios de las viviendas unifamiliares siga la misma senda que la de los pisos? Saludos Cordiales

R.- Lo que hemos aprendido con el desplome de la burbuja inmobiliaria es que no hubo un solo producto ni una sola zona que no subiera de precio. Hoy día es imposible encontrar una casa, un garaje o una oficina en ninguna parte de España a niveles del año 2000. Todo subió durante los años de la burbuja. Y para las bajadas creo que el comportamiento será similar. No hay producto inmune a la crisis, ya sea piso, chalet o plaza de garaje.

P.- Buenas tardes.¿ En su opinión el próximo año será bueno para comprar una vivienda de segunda mano en Madrid, o sería mejor esperar? No tengo prisa. Gracias.

R.- Es un excelente momento para explorar el mercado. Hay una enorme oferta, yo creo que no ha habido en la historia inmobiliaria española tanta oferta como la que tenemos ahora. Además cada vez más propietarios están interesados en recibir ofertas aunque en estos momentos la mejor manera de comprar casa, y la más barata, es a través de una agencia inmobiliaria: son las que están consiguiendo mejores precios porque ejercen un papel negociador y el comprador tiene ahora más posibilidades de que un propietario acepte una oferta agresiva si ésta se presenta a través de agencia que si se hace directamente

P.- Veamos,¿por qué son tan reacios los constructores, bancos,inmobiliarias, a bajar los precios de una forma importante,tal como hicieron en EEUU y GB? Cuanto antes los bajen significativamente antes se reactivará el mercado y se comenzará obra nueva,con la creación del empleo consiguiente.La gente no es tonta y sabe esperar, pues los precios siguen estando prohibitivos para nuestro nivel de vida.

R.- Eso mismo me pregunto yo. Pero a nadie le gusta asumir que lo que tanto le costó hace unos años ahora ya no vale lo que pensaba. Además hay un exceso de stock y sacándolo poco a poco quizá consigan que los precios no caigan tanto

P.- Si hubiese credito por las entidades financieras, para los clientes potenciales que hay, bajaria, estabilizaria o subiria la vivienda en estos momentos?

R.- Pero es que hay crédito! El problema es que ya no se conceden con la alegría de hace unos años. Las entidades financieras han recuperado la vieja máxima de que un comprador debe poder pagar el 80% del valor de tasación con el 30% de sus ingresos. Y con los precios actuales esa ecuación no sale.

P.- Puede poner en un lado de la balanza las entidades que quieren que suba la vivienda y en el otro las que quieren que baje. ¿Donde pondría al gobierno? ¿Las tasadoras? ¿Las fundaciones que hacen informes? ¿Los bancos? ?las cajas? ¿Los ciudadanos?

R.- Creo honestamente que todos quieren que el mercado se reactive. Pero veo una grave contradicción: mientras el presidente del gobierno apuesta porque el sector de la construcción siga teniendo un peso relevante en la economía, Metrovacesa, la primera inmobiliaria de España, informó recientemente que en 2010 dejará de construir casas. Hay una fuerte resistencia a que los precios sigan bajando pero no veo otra salida

P.- ¿Cuándo se podra saber el valor real de las viviendas ?,si el precio va en función del coste de obra y su margen .¿por que no se sacan la lista de los precios así,y nos dejamos de jugar a la sobrevaloración que no beneficia a nadie ?. En definitiva la vivienda en un bien de uso y no de especulación .

R.- Decía Quevedo que solo un necio confunde valor y precio. Aunque es fácil calcular cuánto cuesta construir una casa sumando todos los elementos, el precio depende de cuánto está dispuesto el comprador a pagar por él. Y durante casi diez años hemos vivido en un país en el que media España especuló con la vivienda con la otra media, con compradores que se veían forzados a pagar lo que los vendedores pedían si querían comprar casa. Fue una locura

P.- Hola Fernando. Gracias por adelantado a la oportunidad de hacerte esta pregunta. Mi pregunta gira en torno a la duración de los prestamos bancarios y el futuro. Hoy en día son bastante comunes en españa los prestamos a 30, 35 incluso 40 años. En cambio en Francia, país que conozco muy bien, es raro ver créditos a mas de 20 años. En la crisis bancaria hemos leído varias veces las dificultades de los bancos al haberse financiado ellos a corto para dar créditos a largo. Los famosos vencimientos a los que los bancos tienen que hacer frente. Se habla que los bancos centrales van a regular ese decalage entre la deuda que los bancos tienen con los créditos que dan. Prevéis algún cambio en la duración de los créditos en españa ? Acortamiento ? Cual es la duración de un credito máxima que crees que no deberíamos de sobrepasar ? Javier Donostia

R.- Lo más razonable es cerrar hipotecas lo más cortas que se pueda porque se pagan menos intereses. Acercarse lo más posible a una hipoteca a 20 años sería lo más recomendable aunque sabemos que con los precios de la vivienda actuales es muy difícil. No obstante deberíamos alejarnos lo menos posible de ese plazo.

P.- Buenos días, ahora que algunas inmobiliarias han repuntado en bolsa, la caida de ventas ha bajado a menor ritmo que en los últimos años (obvio, al igual que el paro, si seguimos bajando constantemente llegamos al 0…), ustedes (inmobiliarias, constructoras, empresas del sector, …) hablan de que la bajada de precios está llegando al límite debido a que no pueden vender por debajo de coste. Mi pregunta es: ¿Es cierto que el ajuste de precios está en el límite o realmente quién pondrá el límite será la ley de la oferta y la demanda, y sobre todo la capacidad de compra del ciudadado de a pie, muy limitada actualmente por el límite de créditos que se conceden entre otras cosas? Otra pregunta: Hay grandes empresas que quizá puedan mantener su parque inmobiliario parado, pero muchas pymes del sector, que aunque han ganado mucho dinero, tienen grandes deudas con bancos por los créditos contraidos para financiar sus promociones, que será mejor para ellos, ¿vender con precios rebajados y perder algo o esperar con la esperanza de vender al precio que mantienen y arriesgarse al embargo y perderlo todo?

R.- idealista.com no es una inmobiliaria. Ni uno solo de los cientos de miles de viviendas que se anuncian en nuestra página web es nuestra sino de los anunciantes que confían en nosotros para comercializar sus casas. Los precios actuales son resultado de una larga burbuja inmobiliaria que ha sufrido España durante casi diez años. Sencillamente no son reales. Por poner un ejemplo, el precio de la vivienda en Madrid subió un 133% desde el año 2000 a 2007, cuando se alcanzaron precios máximos. Desde ese año, los precios han caído apenas un 10%. Obviamente hay algo que no cuadra, por más que muchos ahora se empeñen en que hemos tocado suelo yo honestamente no lo creo. Los precios deberían seguir ajustándose más, y cuanto antes mejor. Personalmente creo que es la peor opción: sería mucho más razonable un ajuste severo y rápido que no una lenta agonía con precios momificados durante otra década

P.- Buenos días Sr. Encinar: Soy usuario de idealista desde hace años y estoy muy satisfecho del servicio. Ültimamente de intentar vender puse varios pisos en alquiler (zonas Sant Gervasio y Sant Marti) en Barcelona pero me temo que los precios seguiránn a la baja en 2010. ¿Para cuándo mejora esto? Temo que los alquileres también han tocado techo y con el exceso de pisos vacíos también baje el alquiler. Gracias

R.- Gracias por usarnos! Espero que te hayamos resultado útiles y ya sabes, si hay algo que no te gusta no dejes de comentárnoslo. En cuanto a los precios de alquiler, también han caído durante los seis primeros meses de este año, incluso con más fuerza que los precios de venta debido probablemente a que el mercado de alquiler reacciona antes, más y mejor que el mercado de compraventa al cambio de ciclo.. no descartamos que en los próximos semestres el precio del alquiler siga bajando hasta encontrarse con la demanda. De hecho hay zonas de Barcelona que notamos que por más que los propietarios bajan el precio no consiguen alquilar las casas, sencillamente hay demasiada oferta

P.- según los acontecimientos actuales y la inmimente subida del tipo de interes en 2010 ¿cuándo calcula usted que será el mejor momento de comprar un piso en 2010 antes o después de que no nos podamos desgravar el iva de los pisos gracias?

R.- Estamos hablando de una subida del 1% a partir de julio. En los precios de la vivienda creo que no será –o no debería ser- tan relevante. Una buena negociación puede conseguir mucho más que ese porcentaje

P.- Buenas, me gustaria que me orientarais, como bien sabeis el gobierno quitara la deduccion por vivienda habitual y mi duda es, a partir del 2011 sera mas barato comprar vivienda?. En mi caso particular sere un futuro comprador y tengo la duda si hacerlo o no. Muchas gracias.

R.- No se qué pasará con los precios en 2011 y cómo se comportará el mercado si el gobierno finalmente quita la deducción por vivienda habitual. Pero mi recomendación es que si encuentras una casa que te gusta, negocias bien el precio y la puedes pagar con el 30% de tus ingresos, es mejor no esperar

P.- Qué provincias han tocado ya suelo?

R.- Honestamente… ninguna. Las que están comportándose mejor son las que entraron más tarde en la burbuja o lo hicieron con menos intensidad. Las mayores caídas se han producido en Cáceres, Tarragona y Lleida, con caídas por encima del 4% en los últimos meses

P.- ¿Cuáles serían, a su juicio, las medidas necesarias para reactivar el mercado inmobiliariao?

R.- En Estados Unidos o UK el mercado se ha reactivado tras un duro ajuste de precios. En el caso americano los precios han caído de media un 33% pero algunos mercados como San Francisco, Los Ángeles o Miami han bajado entre un 40% y un 50%. Pero tras estas caídas tan severas el mercado ha comenzado a rebotar

P.- Hola Fernando, estoy pensando en comprar una vivienda, pero me resisto a hacerlo a través de una agencia inmobiliaria. ¿qué me recomendarías?

R.- ¡Error! Hoy comprar a través de agencia es la manera más barata de comprar casa. Hay esa leyenda urbana de que sale más económico comprar directamente al particular. La realidad es que las agencias hoy están consiguiendo los mejores precios porque están ejerciendo un papel educador con los vendedores, que se empeñan en vender por unos precios que en muchos casos ya no son reales y son las agencias las que les convencen para aceptar ofertas, algunas muy agresivas

P.- En la pregunta: Buenas tardes.¿ En su opinión el próximo año será bueno para comprar una vivienda de segunda mano en Madrid, o sería mejor esperar? No tengo prisa. Gracias. Responde usted algo que me hace pensar: Quiere decir esto que los portales inmobiliarios como idealista.com están siendo desplazados y nuevamente la gente se fia mas de la inmobiliaria física que puede visitar tanto para ofrecer como para comprar?

R.- en absoluto. una de las consecuencias de la burbuja ha sido una migración hacia internet de toda la oferta. sencillamente hoy todas las casas a la venta y alquiler están ya en internet. Y qué decir de la demanda! no conozco a nadie que ahora busque casa y no utilice internet (y en una inmensa mayoría idealista.com) donde además está la oferta de la agencia física, que son las que ahora están cerrando las operaciones más interesantes porque consiguen negociar mejor con el propietario

P.- ¿Qué previsiones de tendencia, de aqui a 1 año y hasta 5 años, tiene del mercado inmobiliario en Madrid?

R.- me gustaría que se produjese un cambio a la americana: fuerte ajuste de las expectativas en los vendedores, rebajas significativas que permitan a miles de compradores comprar casa y rebote del mercado. Pero me temo que asistiremos a la momificación de los precios con tal de no asumir que en España, como en el resto del mundo, las casas deberían bajar de precio para que vuelvan a ser accesibles

P.- ¿Por qué en España esta tardando tanto en realizarse el ajuste del precio? ¿Quién o qué lo esta reteniendo? En EEUU o Reino Unido el ajuste a sido muy rápido.

R.- como ya he comentado antes, a mi también me gustaría un ajuste a la americana, pero lamentablemente la evolución de los precios parece indicar que el cambio no será igual