Edward Farrelly

Pregunta.- ¿Cómo cree que evolucionará el precio de los pisos, oficinas y suelo industrial en España durante el año 2011 ?

Respuesta.- Estimado Luis, creo que lo primero que hay que hacer es diferenciar entre mercado residencial y mercado terciario. En cuanto al primero, existen ciertos problemas estructurales mientras que en el segundo, son efectos más coyunturales. Es difícil generalizar en el mercado residencial, ya que la demanda es muy localizada, es decir, el comprador sólo tiene en cuenta una zona limitada a la hora de elegir un inmueble. Por otro lado, dentro de una misma ciudad podemos ver núcleos con sobreoferta y otras zonas dónde falta producto adecuado. Dicho esto, creo que aún hay margen para un ajuste a la baja durante 2011, dependiendo, claro está, del vendedor (unos con más margen que otros). Respecto a oficinas, también podremos ver un pequeño ajuste a la baja en rentas pero hay que destacar que gran parte del ajuste en el sector ya se ha producido desde el tercer trimestre de 2008. En cuanto a industrial, suele ser un mercado más estable que los demás sectores. Principalmente porque el perídodo de construcción de un inmueble logístico es inferior y la oferta puede responder más rápido a la demanda. Asimismo, un promotor puede esperar hasta conseguir un alquiler importante antes de seguir con la promoción y eso da más estabilidad al precio del suelo. Está claro que también influyen otros factores como ubicación, oferta en el entorno, producto alternativo, etc.

P.- ¿Cuál será a su parecer la evolución de precios en poblaciones con stocks residual en poblaciones de más de 250.000 habitantes?

R.- Estimado Enrique, si hablamos de una población que no ha sufrido caídas importantes, la tendencia claramente será a la baja. Sin embargo, en las zonas céntricas de las grandes ciudades no hay mucha oferta nueva y por lo tanto no habrá mucha variación en los precios.

P.- ¿Se verá el próximo año una bajada de precios significativos de la vivienda?

R.- Las zonas que todavía tienen mucha oferta sí verán un ajuste, aunque siempre dependiendo del propietario. No debemos olvidar el papel de las entidades financieras en el mercado.

P.- ¿Cuanto se prevé que van a bajar las viviendas en Madrid?

R.- Como siempre, depende de la zona. La zona norte, por ejemplo, goza de una demanda considerable apoyada, en parte, por el desarrollo de nuevas zonas de oficinas y producto terciario. El centro de Madrid no verá una bajada de precios significativa. En cuanto a las áreas que han experimentado un gran desarrollo en los últimos años, si el propietario no ha bajado el precio de forma considerable, lo tendrá que hacer.

P.- ¡Hola Edward! El precio medio de los pisos en el centro de Barcelona es de 4500 euros por metro cuadrado, ¿tú te comprarías un piso a estos niveles o crees que corregira a medio plazo (2 años)? Gracias

R.- Hola David. Si el producto está bien ubicado y tiene buenas calidades, 4.500 puede ser un precio razonable. Respecto a la evolución futura, habría que ver los datos específicos del inmueble así como el precio histórico del mismo.

P.- ¿Como evolucionará el mercado de locales comerciales en Madrid?

R.- Arturo, durante los últimos trimestres hemos visto cierta estabilidad en cuanto al mercado de locales. La demanda, en cierta manera, se ha reactivado con la entrada de algunas marcas nuevas. Tampoco podemos olvidar que un local comercial es un buen producto defensivo para un inversor (dentro de una cartera mixta).

P.- Sr. Farrelly. Tengo dos preguntas; soy parte de la demanda contenida de compradores que están esperando que la vivienda baje más de precio, ¿cree Vd. que nos encontramos en el momento propicio para comprar una vivienda?. Teniendo en cuenta el parque inmobiliario de viviendas en España y la baja natalidad, ¿no cree Vd. que la vivienda será un bien que cada vez costará menos ya que no habrá compradores potenciales en el futuro que las pueda comprar? Un saludo desde Madrid.

R.- Estimado Juan Antonio, puedes esperar más y puede ser que bajen algo más los precios, pero también puede ser que en ese momento no encuentres el producto adecuado a tus necesidades. Si tienes cierta flexibilidad en cuanto a tipología y zona, puedes esperar. En muchos casos la financiación es la clave y merece la pena estar atento a las ofertas de las entidades financieras. En cuanto a la segunda parte de tu pregunta, los problemas residen en el lado de la oferta y la falta de financiación.

P.- Hola, mi pareja se ha venido a vivir conmigo y ya no utiliza su piso, que tiene hipotecado, como vivienda habitual, ¿qué nos recomiendas, vender o alquilar?

R.- Hola Antonio. Evidentemente, entran en juego muchos factores personales. Si el piso se encuentra en una zona con demanda de alquiler demostrada y no hay necesidad de vender, puede ser una opción. Eso sí, asegurando que cuenta con todas las garantías, un inquilino solvente, etc.

P.- Desearía conocer como van a fluctuar los precios de la vivienda nueva y seminueva de la Sierra de Madrid en el año 2011, y si se va a producir una reducción de precios de compra con respecto a 2010.

R.- Estimado Manolo, como en otras zonas que hemos comentado, todo depende de la competencia que exista. Es la vieja ley de la oferta y la demanda. Tenemos constancia de una demanda para producto de calidad pero el producto secundario puede sufrir un ajuste adicional.

P.- Buenos días Edward, me gustaria saber si en el próximo 2011 las ventas de inmuebles seguirán como hasta ahora y tendrán que volver a bajar precios los promotores. Un saludo

R.- Buenos días Juanjo. Creo que de cara al futuro debemos fijarnos,no tanto en los promotores,sino en las entidades financieras que juegan un mayor papel. Tndrán que busar una manera para dar salida a su producto y también asegurar que es producto adecuado para la demanda (no siempre ha sido el caso).

P.- Si España necesita 350.000 vivendas anuales para consumo, y ahora no se venden, ¿no se estará incubando otra burbuja de demanda?

R.- Debido a la falta de financiación y a la cantidad de viviendas sin vender, estamos lejos de una nueva situación de burbuja de demanda.

P.- Sr.Farrelly. ¿Cree que hay expectativas de mejora en el mercado de oficinas? Gracias

R.- María, en cuanto a los alquileres podremos ver un pequeño ajuste en 2011 y un mercado más estable en 2012. Respecto a la inversión, creo que vamos a ver una mayor actividad en 2011.

P.- Buenos días. Dado el paron de la construcción, ¿cómo ve la evolución inmediata del precio del suelo urbano?

R.- J.M, la existencia de grandes bolsas de suelo en el mercado no dará lugar a un aumento de precios a corto plazo.

P.- ¿Usted considera correcta la afirmación de que durante los próximos 10 años los precios de los pisos (primeras viviendas) no subirán? ¿Y los precios de las segundas viviendas?

R.- Hola Alberto. Es imposible predecir que pasará en 10 años porque no sabemos cómo evolucionará la oferta. Aunque se puede proyectar la demanda, falta un factor en la ecuación. Lo que es cierto es que un aumento en la construcción frenará la recuperación.

P.- ¿Cuántos años crees que pasarán hasta que una vivienda vuelva a valer lo mismo que valía en pleno auge?

R.- Antonio José, esa situación no está prevista a medio plazo. Hay que tener en cuenta que es poco probable que veamos la misma disponibilidad de financiación, ni las mismas condiciones.

P.- Buenos dias Edward, ¿crees que va haber rebajas de más 25% en el precio de la vivienda en 2011, como pronostican muchos expertos?. Y estas rebajas, ¿afectarán también a garajes y locales?. Gracias

R.- Hola David, creo que sólo podremos ver unas rebajas de esta magnitud para el producto que no ha movido ficha hasta la fecha. En general, y sobre todo para el producto bueno, no creo que veamos recortes del 25%.

P.- ¿No crees que se debería aplazar la supresión de la desgravación por vivienda y así ayudar a dar salida a un stock demasiado alto y localizado en un 90% en zonas de segunda residencia que perjudican a todo el sector?

R.- Plácido, esta medida ha impulsado las ventas durante 2010 aunque puede tener el efecto contrario durante 2011. No estoy convencido de que esta medida sea irrevocable y a medio plazo podremos verla de nuevo encima de la mesa.

P.- ¿Tiene el mercado inmobiliario español recorrido a la baja durante 2011? ¿Existen diferencias entre diferentes nucleos urbanos, grandes ciudades, etc…?

R.- Hola Joserra. El recorrido a la baja depende del sector, ubicación y tipología del producto. En cuanto a las ciudades, podemos ver una situación de estabilidad en algunas áreas y ajuste en otras, depende de la oferta.

P.- ¿Cuántos años de ajuste de precios quedan en el sector inmobiliario, y a partir de que momento los precios se estabilizarán o volverán a subir? ¿Se espera para el año 2011 una mayor caida de los precios de los inmuebles en venta con motivo de la menor demanda de compra por el final de las ayudas fiscales para adquisición de vivienda en 2010?

R.- Luis, en muchos sectores ya hemos visto gran parte del ajuste y lo que queda por ver será un ajuste menor. Veremos una situación más estable en algunas áreas en 2011 pero una subida de los precios todavía tardará en llegar. Es verdad que la eliminación de las ayudas fiscales puede frustar una recuperación más rápida.

P.- Hola Edward. Mi pregunta sería cuándo cree que los promotores inmobiliarios que quedamos podremos iniciar nuevas promociones… ¿y de VPO o libres?

R.- Hola Juan. Siendo sincero, en algunas zonas no vamos a ver promociones nuevas durante años. Volvemos al tema de la oferta y la demanda. Esto aplica tanto a VPO como a vivienda libre. Sin embargo, hay evidencia de que algunas promotoras que han podido eliminar su stock con una bajada de precios están empezando a ser más activas en zonas con demanda demostrada.