Pregunta.- cree que los precios de tasacion se situaran en el porcentaje del año 1992
Respuesta.- En primer lugar, buenos días a todos. Estaré encantado de responder a las preguntas que deseéis formularme. Según los resultados que arroja actualmente nuestro índice IMIE, que recoge la evolución del valor de las viviendas en nuestro país, los valores se sitúan en el entorno de finales de 2004 y principios de 2005, según las características propias de cada mercado local. El ciclo de la crisis del 92 ya se ha superado con el nuevo ciclo que comenzó a finales de los 90, por lo que en nuestra opinión, difícilmente se llegará a esa situación.
P.- Que baja mas el precio de la vivienda o locales comerciales?
R.- Los mercados, tanto de vivienda como de locales, son muy heterogéneos, dependiendo de la situación particular de cada inmueble en su mercado local. Ambos mercados son además totalmente independientes, obedeciendo a factores de demanda distintos, por lo que son difícilmente comparables.
P.- Buenos Días, mi pregunta es acerca de las propiedades de lujo. Se han visto bajadas drásticas de los precios en viviendas en urbanizaciones de Madrid tipo Puerta de Hierro o la Florida. ¿Cree Vd. que este tipo de viviendas de lujo han tocado realmente fondo?
R.- Se trata de un producto singular, cuyo precio de venta depende mucho de las necesidades de liquidez del vendedor. Por ello, todavía existen oportunidades de compra específicas por debajo de los precios actuales.
P.- Con una perspectiva historica, acaso no es un momento unico en terminos generales para adquirir una vivienda?
R.- Si puede serlo, la clave está en encontrar la vivienda “de tus sueños”. El precio al que se ofertan y la capacidad de negociación existente actualmente con el vendedor, facilitan un cierre beneficioso para el comprador.
P.- de 0 (mal) a 10 (bien): comómo de ajustados a mercado están los precios que Bankia ofrece en su web inmobiliaria?
R.- No hemos hecho un análisis global de la cartera actual que las entidades financieras ofrecen. En todo caso, si estás interesado, si que estamos haciendo análisis específicos de productos en venta a través de estos canales.
P.- porque siguen manteniendo la burbuja inmobiliaria?
R.- No consideramos que actualmente siga existiendo burbuja inmobiliaria. Tanto el sector inmobiliario como el financiero, están realizando un ajuste muy importante de precios para comercializar todos sus activos en venta. Sin embargo, en el mercado de los particulares, por la dificultad que conlleva asumir una minusvalía en su activo, si que se están manteniendo precios de oferta muy por encima del precio de cierre de las operaciones. Por eso consideramos una herramienta muy útil la valoración por parte de un profesional de un inmueble para su compra o venta de cara al particular.
P.- ¿Cómo cree que afecta la pólitica fiscal del gobierno sobre el mercado de la vivienda?¿Cree que habría que cambiarla en otra dirección?
R.- Toda política fiscal que dinamice el mercado inmobiliario nos parece positiva. Consideramos que se han dado los primeros pasos y estamos convencidos de que habrá pasos posteriores en la dirección iniciada.
P.- Hola, a pesar de las bajadas constantes de los precios de las casas, por qué no baja el coste por metro cuadrado de la construcción en zonas rurales de España? Un saludo
R.- Una cosa es el valor de mercado y otra el coste de producción. Aunque se han ajustado en los últimos años los costes de construcción a la baja, en las zonas rurales, había menos margen para esta reducción.
P.- ¿Es buen momento para comprar vivienda o esperar a que bajen más?¿hasta cuando seguirán bajando?
R.- La bajada de precios no es homogénea, existiendo mercados donde los descensos son ya muy limitados. El problema actual no es tanto de precio como de confianza por parte de la demanda. Mejoras en la situación económica general, especialmente en el empleo y condiciones de financiación, son necesarias para la reactivación del mercado.
P.- Hace unas semanas se ha producido el fallecimiento de un familiar y tenemos que repartir entre varios herederos una casa y varios terrenos agricolas ¿que me recomienta usted para establecer su precio? ¿buscar en portales inmobiliarios? ¿realizar una tasación?
R.- Para este tipo de necesidades y por el impacto económico que van a tener las decisiones que puedas tomar al respecto, consideramos imprescindible la participación de un técnico competente que, no sólo incluye la valoración, sino que te asesorará profesionalmente en las decisiones a tomar. Las herramientas online que ofrecen los portales inmobiliarios, te sirven simplemente para tener una estimación básica.
P.- 1 – Cree que los precios todaiva seguiran bajando hasta el 2015 o 2016, segun mantiene el experrto Borja Mateo?2 – Que porcentaje tienen que bajar todavia, para que disminuya el stock actual considerablemente?
R.- Según nuestro IMIE, los precios ya han descendido desde su máximo algo más del 30% y se están ampliando cada vez más las diferencias de comportamiento en los mercados locales. En todo caso, los precios dependen del crecimiento económico (PIB), la generación de empleo y el acceso a la financiación, aspectos todos ellos sobre los que se quiere incidir de forma urgente en el ámbito nacional y europeo. Consideramos que la reducción del stock ya no depende tanto del precio como de los puntos comentados anteriormente y, de manera clave, del grado de confianza en el mantenimiento del puesto de trabajo.
P.- Cual debería ser el precio metro cuadrado que estima razonable en Una capital de provincia de España y cual és en Barcelona o Madrid? en función de los ingresos que tenemos los Españoles y pensando en que podamos pagarlo comodamente?
R.- El precio que se puede pagar va a depender de forma directa de la renta disponible de las familias y de su capacidad de financiación. Actualmente, las condiciones de financiación son complicadas y, no obstante, no es recomendable destinar más del 30% de la renta familiar a la adquisición de la vivienda. Ten en cuenta que la mayoría de las hipotecas se siguen firmando a tipo variable para hacer una previsión del coste que podrías asumir en el caso de una subida del Euribor o cualquier otro tipo de referencia en el futuro.
P.- ¿Cómo van a valorar las auditoras el activo-suelo que obra en los balances bancarios, si ahora no existe mercado? Los suelos agrícolas y eriales clasificados como urbanizable y muy sobrevalorados en los balances bancarios ¿cuánto valen ahora realmente, si no se necesitarán en los próximos 30 años?
R.- Un suelo urbanizable no es un suelo agrícola, ya que tiene legalmente asignados derechos de edificabilidad. El hecho de que no existan muchas transacciones de este tipo de bien, no quiere decir que no tenga valor. Se utiliza un método indirecto de valoración que tiene su base en el descuento de flujos de caja y que plantea diversos escenarios de plazos de desarrollo inmobiliario. Estos plazos dependerán de la oferta y la demanda existentes en cada ámbito particular.
P.- Tengo prevista una permuta de suelo por la entrega de viviendas futuras. El precio de venta para el cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF tiene que coincidir con el valor normal de mercado de las viviendas recibidas. Me gustaría saber si, para el cálculo del valor de mercado los módulos y precios por metro cuadrado que utiliza la Comunidad de Madrid para la valoración de viviendas en los impuestos que gestiona. Muchas gracias. Un saludo.
R.- Lo que se tiene que tener en cuenta a la hora de liquidar el tributo, es el valor normal de mercado. El Estado, no tiene porque reconocer como válidos los elaborados por la Comunidad de Madrid. No obstante, sería necesario analizar su caso particular. Si lo desea, puede ponerse en contacto con nuestro departamento de Valoraciones Especiales donde podremos analizar su necesidad de una manera mucho más profunda y detallada.
P.- Piso en Pradena del Rincon, 4 en Madrid 28002, valorado el año pasado (Mayo 2011) valorado en 340.000 ?, que precio se podria pedir este año.Muchas gracias
R.- Los datos que nos aporta no son suficientes para poder realizar una estimación fiable del valor. A modo genérico, le podemos indicar que nuestro IMIE refleja un descenso interanual del valor medio en la provincia de Madrid en el primer trimestre de 2012 del 11,7%. En todo caso, puede conocer una estimación más precisa, en base a los datos concretos de su vivienda en nuestra página web a través de nuestra aplicación Stima.
P.- La orden ECO obliga a dar valores de tasación sostenibles en el tiempo. El fracaso ¿Es incompetencia o presión bancaria? ¿Cree que se podrían anular hipotecas por vicio fundamental en el contrato?
R.- Consideramos que la utilización de la orden ECO no es un fracaso en absoluto. Se trata de una metodología muy rigurosa basada en las normas internacionales de valoración que define un valor sostenible en el tiempo basándose en la situación de mercado en la que se realiza la valoración. Un cambio tan sumamente drástico como el que se ha producido a nivel nacional e internacional y en los ámbitos financiero e inmobiliario es imposible de prever. De hecho, los criterios específicos de prudencia de la normativa ECO, han permitido amortiguar en gran medida los efectos de los ciclos inmobiliarios.
P.- DURANTE LA BURBUJA INMOBILIARIA ERA HABITUAL IR A UN BANCO O CAJA, A CUALQUIERA Y QUE TE CONCEDIERAN UNA HIPOTECA CON LA QUE ADEMÁS DE COMPRAR EL PISO, TE IBAS DE VACACIONES, COMPRABAS UN COCHE Y AMUEBLABAS LA CASA. TODOS CONOCEMOS ALGÚN CASO O SIMPLEMENTE HEMOS DISFRUTADO DE ESE CRÉDITO FÁCIL. EL PROBLEMA ES QUE TODAS LAS TASADORAS ENTRARON EN ESE JUEGO Y ESAS HIPOTECAS SE RESPALDABAN CON VALORACIONES SUPUESTAMENTE INFLADAS….. ¿QUE GARANTÍAS TENEMOS DE QUE ESTO NO SIGUE SIENDO ASÍ ?¿HA RECONOCIDO PÚBLICAMENTE ALGUNA TASADORA SU ERROR?¿QUE RESPONSABILIDAD CREE QUE TIENEN LAS TASADORAS EN ESTA SOBREVALORACIÓN DE ACTIVOS?
R.- No estamos de acuerdo en absoluto de que esto fuera una práctica generalizada, ni en el sector de las entidades financieras, ni en el de la valoración. La garantía que comentas se encuentra recogida en la normativa de valoración ECO 805/2003 y en el hecho de que todos los agentes que operan en este sector están supervisados por el Banco de España. Como usuario se tiene derecho a presentar una reclamación directa, tanto a la sociedad como al Banco de España, la cual debe ser contestada en tiempo y forma. Como en cualquier otra actividad profesional, cuando se detecta el error, se asume, tanto la responsabilidad profesinal como económica.
P.- Del total stock de viviendas que porcentaje corresponde a costa y a residencial?Cómo afecta este hecho a la evolución de los precios en los dos segmentos?
R.- No es posible, con la información estadística disponible en el mercado, calcular el stock teórico de vivienda nueva que corresponde al mercado de primera residencia y al de vivienda vacacional. En la determinación del precio, no se trata tanto del volumen total de stock como de la capacidad que la demanda tiene para asumirlo, así como un acceso a la financiación más fácil que el actual. No obstante, si es de tu interés, nosotros hemos realizado estudios de stock específicos para determinadas zonas geográficas y determinados tipos de producto. Finalmente, comentarte que nuestro IMIE si refleja descensos más importantes de precio en algunas de las zonas de costa superiores a la media nacional, pero no en todas, por ejemplo en Baleares se ha suavizado el descenso.
P.- DICEN QUE EL PROBLEMA DEL SECTOR INMOBILIARIO ESTA PRINCIPALMENTE EN EL SUELO Y QUE PRÁCTICAMENTE HAN DESAPARECIDO LAS TRANSACCIONES INMOBILIARIAS ¿CREE USTED FIABLES LAS VALORACIONES DE SUELO REALIZADAS A DÍA DE HOY POR LAS TASADORAS NACIONALES?
R.- Anteriormente ya hemos comentado que el hecho de que haya muy pocas transacciones de suelo no quiere decir que el mismo no tenga valor, que se calcula por métodos indirectos. De hecho, es uno de los tipos de bien cuya valoración es más sofisticada, para la que es imprescindible tener una red nacional de técnicos con un fuerte conocimiento local, tanto del mercado como de la normativa urbanística, un departamento de control y visado con un nivel técnico y una información estadística muy completa y actualizada y una base de datos lo más amplia posible y con un histórico de lo ocurrido desde el punto de vista urbanístico en cada uno de esos suelos. Sólo algunas de las grandes empresas de valoración nacionales cubren esta serie de requerimientos.
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