Pregunta.- \u00bfQu\u00e9 opina del alquiler con opci\u00f3n a compra?<\/p>\n
Respuesta.- Es una opci\u00f3n muy buena en tiempos de crisis, especialmente para el comprador, que dispone de un tiempo amplio de disfrute de la vivienda y de decisi\u00f3n de compra. Para el vendedor es la opci\u00f3n “menos” mala<\/p>\n
P.- \u00bfEs cierto que los bancos ya no financian a ninguna empresa que tenga que ver con el sector de la construcci\u00f3n?<\/p>\n
R.- No, no es cierto. Los bancos se han vuelto muy selectivos. Donde antes se daba el dinero sin mirar ahora, quizas, se mira demasiado<\/p>\n
P.- Sr. Luis; \u00bfNo cree que la inmobiliarias han ganado suficiente dinero como para poder afrontar esta crisis y c\u00f3mo es posible que no busquen otras alternativas de negocio dentro del sector que seguro las hay antes que ponerse a llorar o pedir al Gobierno que les eche una mano? Me parece injusto la posici\u00f3n de las Promotoras e Inmobiliarias, despues de conseguir grandes fortunas con operaciones especulativas.<\/p>\n
R.- Es cierto que se ha ganado mucho dinero y mucho de ese dinero se ha reinvertido. La manera de reinvertirlo ha sido con mucha deuda. Muchisimos inmobilarios llevan a\u00f1os invirtiendo fuera de Espa\u00f1a. Tambi\u00e9n asumiendo endeudamiento. Y el problema que hay ahora no solo es de caida de demanda, es decir de negocio. El problema es de FINANCIACION en un sector que est\u00e1 apalancado de media un 80%. El sector ahora mismo est\u00e1 estrangulado financieramente y les afecta a quienes han hecho bien los deberes y a los que no.<\/p>\n
P.- \u00bfC\u00f3mo cree que repercutir\u00e1 en la cotizaci\u00f3n burs\u00e1til la aplicaci\u00f3n de la nueva Ley del Suelo que obliga a valorar los suelos a precios reales (valor catastral) en lugar de a precios de expectativas?<\/p>\n
R.- L\u00f3gicamente disminuyendo los valores. La cotizaci\u00f3n bursatil tiene que verse afectada<\/p>\n
P.- \u00bfLa causa de la crisis financiera es el ocaso de expectativas inmobiliarias (y la descolateralizaci\u00f3n consiguiente) o es al rev\u00e9s, o sea, no hay vida inmobiliaria porque el sistema financiero ha cortado la avalancha de rentas del futuro sobre el negocio inmobiliario?.<\/p>\n
R.- A un fin de ciclo, es decir de agotamiento de demanda, se le ha sumado una gran crisis de financiaci\u00f3n mundial, en un sector que tanto para el productor como para el consumidor vive de la financiaci\u00f3n ajena eso le afecta sobremanera<\/p>\n
P.- La aportaci\u00f3n de suelo por las administraciones p\u00fablicas para construir viviendas a precio tasado, podr\u00eda ser una buena f\u00f3rmula para luchar contra la especulaci\u00f3n urban\u00edstica. \u00bfEst\u00e1 de acuerdo?<\/p>\n
R.- Estoy de acuerdo y a mi juicio se ha empezado a potenciar demasiado tarde. En las epocas buenas es m\u00e1s rentable para ayuntamientos y autonomias el desarrollo de vivienda libre<\/p>\n
P.- Warren Buffet, comentaba el otro d\u00eda, que en su opini\u00f3n eran los Bancos los que mayor culpa ten\u00edan en la crisis. \u00bf Opina Usted lo mismo?<\/p>\n
R.- Yo dir\u00eda que si con matices. Los bancos han pecado de una ambici\u00f3n sin limites y han contagiado al sector inmobiliario de la misma ambici\u00f3n. Ahora ambos estan pasando lo suyo. Quien debe el dinero son los inmobiliarios. Pero, ojo, quiza los bancos pronto se vuelvan m\u00e1s inmobilarios de lo que les gustaria<\/p>\n
P.- \u00bfQu\u00e9 es m\u00e1s, una crisis inmobiliaria o de concesi\u00f3n de cr\u00e9dito por los bancos?<\/p>\n
R.- Como hemos dicho en respuestas anteriores de ambos<\/p>\n
P.- \u00bfC\u00f3mo cree que deber\u00eda el Gobierno gestionar esta crisis? \u00bfSubvencionando al sector y convirtiendo en VPO las viviendas libres lo cual podr\u00eda trasladar la crisis a las arcas del Estado y a los contribuyentes? \u00bfO dejando que act\u00fae el libre mercado para que se produzca un dr\u00e1stico ajuste de precios y el capital en Espa\u00f1a se vea obligado a cambiar el modelo de crecimiento hacia uno m\u00e1s sostenible y diversificado?<\/p>\n
R.- En una economia de mercado renunciar a la libre competencia es duro. En estos casos las administraciones lo que deben hacer es “engrasar” y facilitar las situaciones agudas, por ejemplo con medidas fiscales de facil aplicaci\u00f3n y desaplicacion cuando desaparecieran las causas<\/p>\n
P.- Si la ayuda que dan de 210 euros para el alquiler, la diesen para la compra, \u00bfno ser\u00eda esto un reactivante del sector?<\/p>\n
R.- Entiendo que ser\u00eda el “chocolate del loro”. Para una vivienda que costara 200.000 euros supondr\u00eda un escaso 0,1%. Para el alquiler es m\u00e1s relevante<\/p>\n
P.- Buenos d\u00edas. \u00bfQu\u00e9 opina de la vivienda de tipo vacacional, de playa? \u00bfEst\u00e1 tambi\u00e9n en crisis este sector? En caso afirmativo, \u00bfser\u00eda mejor esperar para comprar?<\/p>\n
R.- La vivienda vacacional es la primera que sufre en una crisis. De hecho lleva as\u00ed desde hace m\u00e1s de dos a\u00f1os. A d\u00eda de hoy ya se pueden encontrar muy buenos precios y, selectivamente, me consta que hay buenas opciones de compra y adem\u00e1s, en buenas ubicaciones<\/p>\n
P.- \u00bfNo cree que es insostenible que un empresario del sector inmobiliario pague a sus empleados mil euros mientras vende pisos para los que es necesario tener una n\u00f3mina de tres mil euros? \u00bfLa crisis no ha sido un quien mucho abarca poco aprieta? <\/p>\n
R.- No es un problema solo del sector inmobiliario, sino de todos los sectores economicos que pagan mil euros. El problema es que con estos a\u00f1os de subida descontrolada del valor de las viviendas, han provocado mucha gente insolvente que se ha quedado fuera del mercado <\/p>\n
P.- En los tiempos que corren, \u00bfconsidera de inter\u00e9s para los particulares la posibilidad de constituir una hipoteca en multidivisas, como f\u00f3rmula para aliviar la presi\u00f3n de la econom\u00eda familiar -dada la rebaja que se producir\u00eda en la cuota mensual- o estima riesgos previsibles o imprevisibles a largo plazo que desaconsejar\u00edan esta opci\u00f3n?<\/p>\n
R.- Creo que es una opci\u00f3n a la que se a\u00f1ade el riesgo de toda la cesta de divisas que se elija y de la correspondiente evolucion de sus paridades. Sabiendo que en muchos casos estas variaciones pueden ser extremadamente vol\u00e1tiles. Yo lo desaconsejo. Lo veo m\u00e1s como una operacion financiera fuera de lo que deber\u00eda ser un planteamiento hipotecario a largo plazo y lo mas tranquilo posible<\/p>\n
P.- \u00bfEst\u00e1 de acuerdo que los valores reales de un % alt\u00edsimo de bienes inmuebles y suelos, principalmente, son inferiores a los valores financiados por las entidades financieras, debido a la “alegr\u00eda” en los \u00faltimos a\u00f1os en las tasaciones de los mismos? \u00bfQu\u00e9 puede provocar que esto se haga real?<\/p>\n
R.- Desgraciadamente puede que ese temor que expresa, en algunos casos, se haga realidad. Si el propietario puede hacer frente a su deuda, sabr\u00e1 que tendr\u00e1 un activo sobrecomprado y si no puede hacer frente (o no quiere) ese bien revertir\u00e1 a la entidad financiera y saldr\u00e1 al mercado a un precio inferior<\/p>\n
P.- Buenos d\u00edas D. Luis, \u00bfQu\u00e9 tasas de absorci\u00f3n se esperan de ahora en adelante?, me explico, hasta ahora se consideraba sostenible construir 10 viviendas por cada 1000 habitantes, \u00bfa cuanto debe bajar?. Gracias.<\/p>\n
R.- Yo creo que tradicionalmente se ha manejado una tasa de absorci\u00f3n de entre 3 y 4 viv\/1000 hab. Lo que pasa es que en estos a\u00f1os de sobreproducci\u00f3n se lleg\u00f3 a la tasa de 10. De ah\u00ed el desajuste<\/p>\n
P.- \u00bfQu\u00e9 medidas cree usted que se podr\u00edan tomar a medio y largo plazo para paliar la crisis de este sector? y \u00bfCu\u00e1nto tiempo se estima para que el sector vuelva a ser productivo macroecon\u00f3micamente hablando?<\/p>\n
R.- Yo creo que en un sector tan tipicamente ciclico como este, basta que el tiempo y el paso del ciclo haga su trabajo de limpia y depuraci\u00f3n. En este caso esta siendo muy intenso porque se le ha a\u00f1adido la crisis financiera. Pueden pasar dos cosas: Crisis aguda y rapida, r\u00e1pida salida de ella y otra, de peor pronostico, es que la crisis se vuelva indiscriminada y deje m\u00e1s victimas de las estrictamente necesarias<\/p>\n
P.- Luis, actualmente el “chollo” est\u00e1 en comprar un piso llave en mano reci\u00e9n terminado a los promotores, que son los que de verdad est\u00e1n haciendo un esfuerzo tremendo en ajustarse al mercado. \u00bfEst\u00e1s de acuerdo? \u00bfNo crees que en estos momentos es mejor comprar casa a promotor o agencia inmobiliaria?<\/p>\n
R.- Desde el punto de vista de inversor, si. Desde el punto de vista de usuario lo importante es que encuentres la casa que te guste y\/o necesites. Y a partir de ah\u00ed que compres de la mejor manera posible<\/p>\n
P.- Qu\u00e9 opina sobre el “retraso voluntario” de legislar complementariamente la Ley del Suelo estatal, por parte de alguna Autonom\u00eda (Comunidad Valenciana). Dicho retraso ayuda o complica la dinamizaci\u00f3n del sector?. P.D.- Gran claridad en las respuestas anteriores, muchas gracias.<\/p>\n
R.- Gracias a ti por estar ah\u00ed. El problema de fondo a mi juicio nos es ese. Creo que el trasfondo es que la administracion central del estado apenas tiene competencias en amteria de vivienda y eso ha puesto de manifiesto su poca capacidad de repuesta a nivel estatal<\/p>\n
P.- \u00bfEs posible que todo se deba a una pir\u00e1mide? Se compraban pisos de 60 millones con hipotecas puente de pisos que se vendieron por 40 que hab\u00edan costado 10. Ahora, los pisos m\u00e1s baratos, esos de 30 o 40, y como primera vivienda \u00bfc\u00f3mo se pueden comprar con nuestros sueldos?<\/p>\n
R.- La gente no ha dejado de comprar viviendas nunca. Lo que pasa es que ahora, al final de un ciclo, los que compraron en la parte alta se han quedado descolocados. Siempre pasa y no solo en el mercado inmobiliario. Pensar en los que compraron Terra a 120 EUROS\/ACCI\u00d3N<\/p>\n
P.- Buenos d\u00edas. Yo soy arquitecto y trabajo para una promotora importante. Las previsiones de “desatasco” del sector que aqu\u00ed se manejan, es no antes de 2011. \u00bfCree que es una previsi\u00f3n cre\u00edble, o tal vez excesivamente conservadora?<\/p>\n
R.- Ojala tuviera la bola de cristal: lo que si debemos tener en cuenta es la inercia del sector. Desde que se inicia un proyecto hasta finaliza facil es pensar en el paso de por lo menos tres a\u00f1os. Un signo depurativo muy bueno es que la salida de nuevos proyectos se ha frenado casi en seco y eso ayudar\u00e1 a limpiar el stock en venta<\/p>\n
P.- Con el repunte del euribor, en caso de amortaci\u00f3n parcial de una hipoteca, \u00bfqu\u00e9 es mejor, amortizar tiempo o capital?<\/p>\n
R.- Si lo que quieres es mantener estable la cuota, la respuesta es tiempo<\/p>\n
P.- Buenos d\u00edas. Teniendo en cuenta la situaci\u00f3n actual, \u00bfcu\u00e1ndo es mejor comprar? \u00bfcu\u00e1nto tiempo m\u00e1s se va a notar que los precios de los pisos bajan? Y cuando suban de nuevo, \u00bfvolver\u00e1n los precios desorbitados?<\/p>\n
R.- Esta crisis est\u00e1 rompiendo un mito de este pais, que era que el valor de las viviendas no bajaba. Pues no es as\u00ed, han bajado y eso hace que el mercado se depure mejor y mas rapido. No se si bajaran m\u00e1s, pero hoy ya se puede comprar bastante mas barato que hace un a\u00f1o y adem\u00e1s con unas condiciones de pago inimaginables de buenas. Solo hace falta que encuentres el sitio y la casa que necesitas. Espero que no volvamos a vivir excesos como los pasados. Siempre se acaban pagando y el mercado inmoibiliario, que implica a tanta gente, deber\u00eda ser m\u00e1s estable y no darnos estos sustos<\/p>\n
P.- \u00bfQue consecuencias, a nivel bancario para particulares para promotoras y para viviendas en inversi\u00f3n, puede tener una bajada real de los precios de la vivienda de un 20% en los pr\u00f3ximos 6-12 meses, con un euribor al 6%? Muchas gracias<\/p>\n
R.- Justo el supuesto que planteas es el clave. Si la bajada fuera superior, es probable que algunos activos acaben en manos de los bancos. En caso contrario, depender\u00e1 de la situaci\u00f3n particular de cada propietario<\/p>\n
P.- \u00bfCree usted que la depreciaci\u00f3n de la vivienda afectar\u00e1 por igual a todas las provincias, dentro de las ciudades, cu\u00e1l ser\u00e1n las \u00e1reas m\u00e1s afectadas? \u00bfEn qu\u00e9 porcentaje calcula la depreciaci\u00f3n en ciudades como Madrid o M\u00e1laga? <\/p>\n
R.- Creo que el ajuste ser\u00e1 mayor en aquellas provincias donde la subida haya sido tambi\u00e9n mayor. M\u00e1laga y Madrid han sido de las que m\u00e1s subieron en su d\u00eda<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Luis Corral ha charlado con los lectores sobre la actual situaci\u00f3n del mercado inmobiliario, dentro del ciclo de cuatro entrevistas dedicado a la crisis econ\u00f3mica. Este sector est\u00e1 viviendo en Espa\u00f1a una crisis sin precedentes: los \u00faltimos datos del INE situan la ca\u00edda en las ventas de viviendas y en la concesi\u00f3n de hipotecas en un 40%. <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-2033","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2033","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2033"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2033\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2033"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2033"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2033"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}