Pregunta.- \u00bfCree que el fin de la deducci\u00f3n fiscal provocar\u00e1 un incremento considerable en la compra de viviendas, y que esta se volver\u00e1 a contraer en 2011?<\/p>\n
Respuesta.- Sin duda est\u00e1 ayudando a la recuperaci\u00f3n de las ventas y ello continuar\u00e1 durante lo que queda de a\u00f1o. Si el incremento va a ser considerable o no, est\u00e1 por ver. Pero no cabe duda de que ayudar\u00e1 al incremento de ventas. La contracci\u00f3n en 2011 depender\u00e1 de que la econom\u00eda espa\u00f1ola vaya tomando pulso a lo largo del a\u00f1o. Si es as\u00ed y el empleo empieza a recuperarse, la desaparici\u00f3n de la desgravaci\u00f3n fiscal no tiene por qu\u00e9 tener una gran incidencia. Pero si no ocurre as\u00ed, previsiblemente volveremos a registrar ca\u00eddas de ventas el a\u00f1o que viene. <\/p>\n
P.- Estimado se\u00f1or Pedro P\u00e9rez, \u00bfqu\u00e9 opina usted de la opci\u00f3n de derribar una parte del exceso de construcci\u00f3n realizada en Espa\u00f1a para sanear definitivamente nuestra econom\u00eda y salir m\u00e1s rapido de la crisis?<\/p>\n
R.- Derribar no me parece la soluci\u00f3n en ning\u00fan caso. S\u00ed creo que hay productos que por sus caracter\u00edsticas y ubicaci\u00f3n deben registrar un ajuste de precio m\u00e1s significativo del que en promedio ya se est\u00e1 registrando. <\/p>\n
P.- \u00bfNo cree que hubiera sido mejor que el precio de los inmuebles sufrieran una r\u00e1pida bajada, del 30%, que una lenta? <\/p>\n
R.- La velocidad en el ajuste de los precios tiene que ver con la tradici\u00f3n, con las costumbres que hay una econom\u00eda. En el caso anglosaj\u00f3n, es tradicional que cuando cambia la coyuntura en el mercado inmobiliario los precios se ajusten con velocidad. Pero esa no ha sido nuestra tradici\u00f3n. En Espa\u00f1a, hasta este \u00faltimo ciclo, cuando se iniciaba la recesi\u00f3n en el sector los precios se congelaban o disminu\u00edan muy ligeramente. Esta es la primera vez que tras un periodo de frenazo en la evoluci\u00f3n de los precios (2007-2008), los precios se han ajustado en una magnitud sin precedentes. <\/p>\n
P.- \u00bfQu\u00e9 responsabilidad tienen las empresas del G-14 en la burbuja inmobiliaria? \u00bfY qu\u00e9 responsabilidad tienen ahora en que los pisos casi no bajan, cuando hay cuatro millones de parados, la peor crisis desde la Guerra Civil, los sueldos m\u00e1s bajos en diez a\u00f1os, falta de cr\u00e9ditos, etc.?<\/p>\n
R.- Las empresas, tanto del G-14 como las otras del sector inmobiliario, han tenido su parte de responsabilidad en la evoluci\u00f3n de la producci\u00f3n y de los precios en el sector. Pero esto no hubiera sido posible sin el entusiasta concurso de entidades financieras y administraciones auton\u00f3micas y locales. Si los ayuntamientos hubiesen asumido su responsabilidad de garantizar a sus ciudadanos el acceso a la vivienda controlando el precio del suelo y los bancos y cajas hubiesen concedido su financiaci\u00f3n con mejor criterio y an\u00e1lisis de riesgo, la explosi\u00f3n de precios a partir de 2001 no hubiese tenido lugar. <\/p>\n
P.- \u00bfC\u00f3mo afectar\u00e1 a la venta de viviendas y al sector en su conjunto pasar de una situaci\u00f3n en la que se hac\u00edan tasaciones generosas, se daba el 110% de financiaci\u00f3n, los bancos impon\u00edan requisitos muy laxos y la compra de vivienda ten\u00eda una deducci\u00f3n fiscal a otra en la que ocurre todo lo contrario? <\/p>\n
R.- M\u00e1s que como afectar\u00e1 habr\u00e1 que decir c\u00f3mo ha afectado y los datos son muy reveladores. De iniciar casi 800.000 viviendas al a\u00f1o hemos pasado a iniciar pocas m\u00e1s de 100.000 este a\u00f1o. El desempleo generado por el sector en t\u00e9rminos directos se aproxima al mill\u00f3n y casi el doble si computamos el efecto inducido. Y las ventas se han desplomado a pocas m\u00e1s de 200.000 al a\u00f1o si hablamos de vivienda nueva. El sector est\u00e1 ya en su cuarto a\u00f1o de ajuste y las autoridades deber\u00edan de ser conscientes de que ha llegado el momento de favorecer un cambio de tendencia y para ello solamente se necesita restaurar con todos los criterios de prudencia necesarios el acceso a la financiaci\u00f3n de compradores y promotores. <\/p>\n
P.- La rehabilitaci\u00f3n es una actividad respetuosa con el medio ambiente, ya que no necesita m\u00e1s suelo, y de compromiso social, ya que arregla y moderniza el patrimonio inmobiliario de ciudades y pueblos. \u00bfCree que es una actividad de futuro para el sector de la construcci\u00f3n? <\/p>\n
R.- Sin duda. Y creo que todos los esfuerzos que se hagan en este terreno favorecen la recuperaci\u00f3n de las ciudades y una mejor convivencia de los ciudadanos. Pero tenemos que reconocer que nuestro pa\u00eds tiene un gran retraso en esta actividad en comparaci\u00f3n con nuetros vecinos del norte de Europa. Y ello es debido a las dificultades que la legislaci\u00f3n de propiedad y en la obtenci\u00f3n de autorizaciones para proceder a una rehabilitaci\u00f3n han puesto sobre ciudadanos y empresas. Por primera vez el Gobierno ha abordado esta materia y estamos haciendo progresos significativos, aunque todav\u00eda hay que perfeccionar la coordinaci\u00f3n entre Administraci\u00f3n central y comunidades aut\u00f3nomas y en el tratamiento fiscal de la rehabilitaci\u00f3n para que podamos converger tambi\u00e9n en esta materia con Europa. <\/p>\n
P.- Buenos dias. Estoy preocupado porque quiero comprar piso, pero no mientras sigan bajando de precio \u00bfCree usted que la bajada ha tocado suelo? \u00bfMe recomendar\u00eda realizar tal adquisici\u00f3n en estos momentos? Gracias.<\/p>\n
R.- Nadie duda ya de que se ha producido un ajuste muy importante en los precios, que podemos situar en una horquilla entre el 20% y el 30%. Es posible que en algunos \u00e1mbitos geogr\u00e1ficos y en algunos productos el ajuste contin\u00fae, pero honestamente no creo que vaya a ser de gran entidad. Por el contrario, en un n\u00famero creciente de n\u00facleoso urbanos ya se ha producido el ajuste oferta-demanda y es posible que de no iniciarse nuevas promociones empiece a haber escasez en el horizonte de dos o tres a\u00f1os. Por otra parte, ahora todav\u00eda hay una oferta abundante, de manera que el comprador puede encontrar hoy con m\u00e1s facilidad que en el pasado el producto que est\u00e1 buscano. Y ya se sabe que en este sector los tres aspectos m\u00e1s importantes que hay que valorar en un producto son: ubicaci\u00f3n, ubicaci\u00f3n y ubicaci\u00f3n. En conclusi\u00f3n, creo que este es un magn\u00edfico momento para comprar una vivienda, ya que el comprador es quien tiene la capacidad de negociaic\u00f3n de precio. <\/p>\n
P.- \u00bfPor qu\u00e9 se llama empresa a un puro negocio especulativo y estacional? \u00bfRealmente creen que son empresarios creadores de riqueza? <\/p>\n
R.- En el sector se dan todos los requisitos que se exigen a una actividad empresarial: aportaci\u00f3n de capital y capacidad gerencial, tecnolog\u00eda y asunci\u00f3n de riesgos. Adem\u00e1s, es el sector que m\u00e1s empleo directo y efecto inducido genera. Y finalmente, aunque no en \u00faltimo lugar, es el sector que produce el bien esencial por antonomasia, ya que el h\u00e1bitat es el bien aspiracional por excelencia de cualquier ciudadano. <\/p>\n
P.- \u00bfEntregar\u00e1n -como dijeron- las casas a los bancos antes que bajarles el precio?<\/p>\n
R.- Creo que eso es un fen\u00f3meno que se ha venido produciendo, como demuestra el hecho de que todas las entidades financieras hayan creado una divisi\u00f3n o filial inmobiliaria encargada de vender el abundante producto con el que se han quedado en compensaci\u00f3n por los cr\u00e9ditos concedidos en el pasado a las empresas promotoras. <\/p>\n
P.- \u00bfEsta crisis supondr\u00e1 un cambio en el sector de la construcci\u00f3n\/inmobiliario, o cuando la situacion se recupere, seguiremos el mismo concepto actual? Gracias. <\/p>\n
R.- El sector inmobiliario ha venido evolucionando en la l\u00ednea de mayor profesionalidad y competitividad a lo largo del \u00faltimo ciclo. Prueba de lo cual es que hoy tenemos bastantes m\u00e1s empresas cotizadas en el mercado de valores que hace 15 a\u00f1os, y es un rasgo del sector su internacionalizaci\u00f3n. Prueba de que es un sector competitivo. Yo no tengo la m\u00e1s m\u00ednima duda de que superada esta crisis el sector continuar\u00e1 profundizando en esos objetivos. <\/p>\n
P.- \u00bfPor qu\u00e9 no devuelven las constructoras parte de los enormes beneficios que hicieron gracias a la especulaci\u00f3n y concesiones irregulares antes de la crisis para que no se lo tengan que quitar a los ciudadanos de a pie?<\/p>\n
R.- Creo que hay una visi\u00f3n desenfocada de la enorme aportaci\u00f3n que el sector ha hecho al pa\u00eds a lo largo de los \u00faltimos 15 a\u00f1os en t\u00e9rminos de actividad econ\u00f3mica, empleo y contribuci\u00f3n a las arcas p\u00fablicas. Si se repasan las estad\u00edsticas de ese periodo de tiempo se comprobar\u00e1 que no es posible explicar el crecimiento, el empleo y el aumento de los ingresos p\u00fablicos sin tener como hilo conductor la evoluci\u00f3n de la actividad de las empresas inmobiliarias. Adem\u00e1s, en un buen n\u00famero de casos, los beneficios que las empresas fueron obteniendo los reinvirtieron en hacer m\u00e1s empresa o en diversificarse hacia otros sectores. <\/p>\n
P.- \u00bfQu\u00e9 tiene que ocurrir para que se restaure el cr\u00e9dito a compradores y promotores?<\/p>\n
R.- Que la situaci\u00f3n de la banca espa\u00f1ola vuelva a la normalidad en su capacidad de obtenci\u00f3n de liquidez para que puedan volver a prestar a compradores y promotores. Como se sabe, hoy bancos y cajas encuentran dificultad para renovar los vencimientos de los importantes vol\u00famenes de emisiones de t\u00edtulos con respalda hipotecario que hicieron. Y tienen que amortizar estos vencimientos con la liquidez que obtienen de los depositantes. De ah\u00ed la guerra de dep\u00f3sitos que estamos viendo. <\/p>\n
P.- Hola, buenos d\u00edas. \u00bfC\u00f3mo interpreta usted la mejora de los \u00faltimos datos de compraventa de viviendas? Muchas gracias <\/p>\n
R.- El dato de hoy confirma la suave recuperaci\u00f3n en las ventas que se viene produciendo desde los \u00faltimos meses del pasado a\u00f1o. Despu\u00e9s de tres a\u00f1os de ca\u00edda, el sector toc\u00f3 fondo en la primavera de 2009 y confiamos en que esta recuperaci\u00f3n se mantenga a lo largo de este a\u00f1o y del que viene. No hay que olvidar que a pesar de la suave recuperaci\u00f3n que se ha producido las ventas en t\u00e9rminos anuales son un tercio de las que se produc\u00edan en los a\u00f1os del boom y poco m\u00e1s de la mitad de lo que se considera que es la demanda estable a largo plazo. <\/p>\n
P.- Se\u00f1or P\u00e9rez, como ex secretario de Estado de Econom\u00eda del PSOE, \u00bfqu\u00e9 le parecen las medidas recientemente aprobadas para vencer a la crisis? \u00bfNo cree que se demora ya la reforma de los mercados financieros? Es hora de que Espa\u00f1a deje de mirar al ladrillo y la especulaci\u00f3n y empiece a basar su econom\u00eda en el valor a\u00f1adido<\/p>\n
R.- Ante todo, hay que recordar que este pa\u00eds ha cambiado muy significativamente a lo largo de los \u00faltimos 50 a\u00f1os gracias al turismo y a la construcci\u00f3n residencial, que han sido dos sectores a partir de los cuales se han derivado efectos positivos para el desarrollo de otros sectores, como el bancario o el de las energ\u00edas alternativas, vinculadas en su mayor parte a importantes grupos de construcci\u00f3n. En relaci\u00f3n a las medidas, me congratula ver que finalmente se van abordar las reformas relacionadas con el mercado de trabajo, algo de lo que venimos hablando desde la aprobaci\u00f3n del Tratado de la Uni\u00f3n Econ\u00f3mica y Monetaria y de nuestro ingreso en el euro. Pero a pesar de lo reiterado, los sucesivos Gobiernos no la han abordado. La salida de la crisis requiere en esencia que nuestro aparato productivo sea m\u00e1s competitivo, de forma que aumenten nuestras exportaciones de bienes y servicios. Y en ello tambi\u00e9n un papel lo fundamentan nuestros mercados financieros en su funci\u00f3n de canalizar el ahorro a la inversi\u00f3n productiva. <\/p>\n
P.- \u00bfC\u00f3mo es posible que se siga construyendo habiendo tantas casas vac\u00edas? Si les gusta la rehabilitaci\u00f3n, \u00bfpor qu\u00e9 no salvan tantas casas de piedra que se est\u00e1n dejando caer en lugar de agreder el paisaje con m\u00e1s y m\u00e1s urbanizaciones?<\/p>\n
R.- Como comentaba antes, la rehabilitaci\u00f3n ha tenido hasta ahora grandes impedimentos administrativos y legales en nuestro pa\u00eds. No es por casualidad que el n\u00famero de empresas especializadas en esta actividad sea muy reducido. Y para no ser prolijo, basta llamar la atenci\u00f3n de que rehabilitar un edificio toma m\u00e1s del doble de tiempo que hacer un edificio nuevo, es m\u00e1s caro y est\u00e1 fiscalmente peor tratado. <\/p>\n
P.- \u00bfCree justo que las empresas peque\u00f1as hayamo pagado la factura de las quiebras de las constructoras al no pagarnos las facturas? Muchos lo estamos pasando mal. \u00bfC\u00f3mo se resuelve esto despu\u00e9s de todos los beneficios logrados? <\/p>\n
R.- Hay que recordar que los beneficios del pasado han desaparecido de la consecuencia de la ca\u00edda del valor de los activos que ten\u00edan las empresas inmobiliarias. Los suelos que ayer se compraron a 100 hoy dif\u00edcilmente valen 50 y las viviendas en construcci\u00f3n que los empresarios pensaban vender en 100 hoy dif\u00edcilmente las venden en 70. Eso ha producido enormes p\u00e9rdidas en todas las empresas del sector que se han llevado los beneficios del pasado e incluso m\u00e1s. De ah\u00ed el n\u00famero de quiebras y suspensiones de pagos de los \u00faltimos a\u00f1os. <\/p>\n
P.- \u00bfSon ustedes conscientes de que nunca se va a volver a construir en Espa\u00f1a tanto como en los \u00faltimos a\u00f1os, ni a un ritmo ni remotamente parecido? \u00bfTienen alternativas en su modelo de negocio?<\/p>\n
R.- El sector era el primero consciente de que entre 2004 y 2006 el nivel de construcci\u00f3n se situaba muy por encima de la demanda a largo plazo de nuestro pa\u00eds. Como comentaba antes, nos encontramos en una actividad en torno a la mitad de esa demanda. Y creo que el objetivo es el de converger en el horizonte de los pr\u00f3ximos dos o tres a\u00f1os a un sector dimensionado para construir 400.000 viviendas. <\/p>\n
P.- Le pido dos o tres conclusiones de la crisis inmobiliaria y econ\u00f3mica en general. \u00bfQu\u00e9 no deber\u00eda volver a repetirse para que no vuelva a pasar lo que ha pasado? saludos<\/p>\n
R.- En primer lugar, las autoridades auton\u00f3micas y locales deben asumir su responsabilidad de favorecer el acceso de sus ciudadanos a una vivienda digna y a precio asequible controlando el precio del suelo, ya que ellos tienen como propietarios y reguladores el monopolio de la oferta de suelo urbano. En esencia los ayuntamientos deben de dejar de ver en el suelo una potente v\u00eda de recaudaci\u00f3n y gestionarlo con el objetivo de accesibilidad a la vivienda de sus vecinos. Por otra parte, las autoridades financieras y en concreto el Ministerio de Econom\u00eda y el Banco de Espa\u00f1a deben establecer claros l\u00edmites a la financiaci\u00f3n por parte de las entidades de cr\u00e9dito en t\u00e9rminos del valor del suelo urbano que se puede financiar y del porcentaje m\u00e1ximo del valor de una vivienda que debe cubrir una hipoteca. Si se dan estos dos factores, no deber\u00eda repetirse en el futuro la desgraciada experiencia de la explosi\u00f3n de precios que este pa\u00eds vivi\u00f3 en los a\u00f1os del boom inmobiliario. <\/p>\n
P.- \u00bfPor qu\u00e9 toda la gente del sector inmobiliario habla de ajuste de precios cuando quiere decir bajada? \u00bfEs tab\u00fa esa palabra? Hasta que Espa\u00f1a no desapalanque la tremenda inversi\u00f3n de capital privado y p\u00fablico destinada a vivienda, no vamos a poder salir de la crisis, o lo haremos a un ritmo muy lento, y esto pasa por la bajada de precios. <\/p>\n
R.- Creo que el sector ya le ha perdido el miedo a hablar de bajadas de precios. A lo largo de la entrevista he reconocido bajadas de precios de entre el 20% y el 30% respecto a finales de 2007. No cabe duda de que esta bajada ha contribuido a cambiar la tendencia en la evoluci\u00f3n de las ventas desde finales del a\u00f1o pasado. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00bfHacia d\u00f3nde debe evolucionar la construcci\u00f3n en nuestro pa\u00eds? Pedro P\u00e9rez, portavoz del G-14, el lobby de las grandes inmobiliarias, y ex secretario de Estado de Econom\u00eda con Felipe Gonz\u00e1lez, ha respondio a las preguntas de los lectores sobre la reestructuraci\u00f3n del sector de la construcci\u00f3n y el papel que debe desempe\u00f1ar en el futuro.
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