Pregunta.- cree que los precios de tasacion se situaran en el porcentaje del a\u00f1o 1992<\/p>\n
Respuesta.- En primer lugar, buenos d\u00edas a todos. Estar\u00e9 encantado de responder a las preguntas que dese\u00e9is formularme. Seg\u00fan los resultados que arroja actualmente nuestro \u00edndice IMIE, que recoge la evoluci\u00f3n del valor de las viviendas en nuestro pa\u00eds, los valores se sit\u00faan en el entorno de finales de 2004 y principios de 2005, seg\u00fan las caracter\u00edsticas propias de cada mercado local. El ciclo de la crisis del 92 ya se ha superado con el nuevo ciclo que comenz\u00f3 a finales de los 90, por lo que en nuestra opini\u00f3n, dif\u00edcilmente se llegar\u00e1 a esa situaci\u00f3n.<\/p>\n
P.- Que baja mas el precio de la vivienda o locales comerciales?<\/p>\n
R.- Los mercados, tanto de vivienda como de locales, son muy heterog\u00e9neos, dependiendo de la situaci\u00f3n particular de cada inmueble en su mercado local. Ambos mercados son adem\u00e1s totalmente independientes, obedeciendo a factores de demanda distintos, por lo que son dif\u00edcilmente comparables.<\/p>\n
P.- Buenos D\u00edas, mi pregunta es acerca de las propiedades de lujo. Se han visto bajadas dr\u00e1sticas de los precios en viviendas en urbanizaciones de Madrid tipo Puerta de Hierro o la Florida. \u00bfCree Vd. que este tipo de viviendas de lujo han tocado realmente fondo?<\/p>\n
R.- Se trata de un producto singular, cuyo precio de venta depende mucho de las necesidades de liquidez del vendedor. Por ello, todav\u00eda existen oportunidades de compra espec\u00edficas por debajo de los precios actuales.<\/p>\n
P.- Con una perspectiva historica, acaso no es un momento unico en terminos generales para adquirir una vivienda?<\/p>\n
R.- Si puede serlo, la clave est\u00e1 en encontrar la vivienda “de tus sue\u00f1os”. El precio al que se ofertan y la capacidad de negociaci\u00f3n existente actualmente con el vendedor, facilitan un cierre beneficioso para el comprador.<\/p>\n
P.- de 0 (mal) a 10 (bien): com\u00f3mo de ajustados a mercado est\u00e1n los precios que Bankia ofrece en su web inmobiliaria?<\/p>\n
R.- No hemos hecho un an\u00e1lisis global de la cartera actual que las entidades financieras ofrecen. En todo caso, si est\u00e1s interesado, si que estamos haciendo an\u00e1lisis espec\u00edficos de productos en venta a trav\u00e9s de estos canales.<\/p>\n
P.- porque siguen manteniendo la burbuja inmobiliaria?<\/p>\n
R.- No consideramos que actualmente siga existiendo burbuja inmobiliaria. Tanto el sector inmobiliario como el financiero, est\u00e1n realizando un ajuste muy importante de precios para comercializar todos sus activos en venta. Sin embargo, en el mercado de los particulares, por la dificultad que conlleva asumir una minusval\u00eda en su activo, si que se est\u00e1n manteniendo precios de oferta muy por encima del precio de cierre de las operaciones. Por eso consideramos una herramienta muy \u00fatil la valoraci\u00f3n por parte de un profesional de un inmueble para su compra o venta de cara al particular.<\/p>\n
P.- \u00bfC\u00f3mo cree que afecta la p\u00f3litica fiscal del gobierno sobre el mercado de la vivienda?\u00bfCree que habr\u00eda que cambiarla en otra direcci\u00f3n?<\/p>\n
R.- Toda pol\u00edtica fiscal que dinamice el mercado inmobiliario nos parece positiva. Consideramos que se han dado los primeros pasos y estamos convencidos de que habr\u00e1 pasos posteriores en la direcci\u00f3n iniciada.<\/p>\n
P.- Hola, a pesar de las bajadas constantes de los precios de las casas, por qu\u00e9 no baja el coste por metro cuadrado de la construcci\u00f3n en zonas rurales de Espa\u00f1a? Un saludo<\/p>\n
R.- Una cosa es el valor de mercado y otra el coste de producci\u00f3n. Aunque se han ajustado en los \u00faltimos a\u00f1os los costes de construcci\u00f3n a la baja, en las zonas rurales, hab\u00eda menos margen para esta reducci\u00f3n.<\/p>\n
P.- \u00bfEs buen momento para comprar vivienda o esperar a que bajen m\u00e1s?\u00bfhasta cuando seguir\u00e1n bajando?<\/p>\n
R.- La bajada de precios no es homog\u00e9nea, existiendo mercados donde los descensos son ya muy limitados. El problema actual no es tanto de precio como de confianza por parte de la demanda. Mejoras en la situaci\u00f3n econ\u00f3mica general, especialmente en el empleo y condiciones de financiaci\u00f3n, son necesarias para la reactivaci\u00f3n del mercado.<\/p>\n
P.- Hace unas semanas se ha producido el fallecimiento de un familiar y tenemos que repartir entre varios herederos una casa y varios terrenos agricolas \u00bfque me recomienta usted para establecer su precio? \u00bfbuscar en portales inmobiliarios? \u00bfrealizar una tasaci\u00f3n?<\/p>\n
R.- Para este tipo de necesidades y por el impacto econ\u00f3mico que van a tener las decisiones que puedas tomar al respecto, consideramos imprescindible la participaci\u00f3n de un t\u00e9cnico competente que, no s\u00f3lo incluye la valoraci\u00f3n, sino que te asesorar\u00e1 profesionalmente en las decisiones a tomar. Las herramientas online que ofrecen los portales inmobiliarios, te sirven simplemente para tener una estimaci\u00f3n b\u00e1sica.<\/p>\n
P.- 1 – Cree que los precios todaiva seguiran bajando hasta el 2015 o 2016, segun mantiene el experrto Borja Mateo?2 – Que porcentaje tienen que bajar todavia, para que disminuya el stock actual considerablemente?<\/p>\n
R.- Seg\u00fan nuestro IMIE, los precios ya han descendido desde su m\u00e1ximo algo m\u00e1s del 30% y se est\u00e1n ampliando cada vez m\u00e1s las diferencias de comportamiento en los mercados locales. En todo caso, los precios dependen del crecimiento econ\u00f3mico (PIB), la generaci\u00f3n de empleo y el acceso a la financiaci\u00f3n, aspectos todos ellos sobre los que se quiere incidir de forma urgente en el \u00e1mbito nacional y europeo. Consideramos que la reducci\u00f3n del stock ya no depende tanto del precio como de los puntos comentados anteriormente y, de manera clave, del grado de confianza en el mantenimiento del puesto de trabajo.<\/p>\n
P.- Cual deber\u00eda ser el precio metro cuadrado que estima razonable en Una capital de provincia de Espa\u00f1a y cual \u00e9s en Barcelona o Madrid? en funci\u00f3n de los ingresos que tenemos los Espa\u00f1oles y pensando en que podamos pagarlo comodamente?<\/p>\n
R.- El precio que se puede pagar va a depender de forma directa de la renta disponible de las familias y de su capacidad de financiaci\u00f3n. Actualmente, las condiciones de financiaci\u00f3n son complicadas y, no obstante, no es recomendable destinar m\u00e1s del 30% de la renta familiar a la adquisici\u00f3n de la vivienda. Ten en cuenta que la mayor\u00eda de las hipotecas se siguen firmando a tipo variable para hacer una previsi\u00f3n del coste que podr\u00edas asumir en el caso de una subida del Euribor o cualquier otro tipo de referencia en el futuro.<\/p>\n
P.- \u00bfC\u00f3mo van a valorar las auditoras el activo-suelo que obra en los balances bancarios, si ahora no existe mercado? Los suelos agr\u00edcolas y eriales clasificados como urbanizable y muy sobrevalorados en los balances bancarios \u00bfcu\u00e1nto valen ahora realmente, si no se necesitar\u00e1n en los pr\u00f3ximos 30 a\u00f1os?<\/p>\n
R.- Un suelo urbanizable no es un suelo agr\u00edcola, ya que tiene legalmente asignados derechos de edificabilidad. El hecho de que no existan muchas transacciones de este tipo de bien, no quiere decir que no tenga valor. Se utiliza un m\u00e9todo indirecto de valoraci\u00f3n que tiene su base en el descuento de flujos de caja y que plantea diversos escenarios de plazos de desarrollo inmobiliario. Estos plazos depender\u00e1n de la oferta y la demanda existentes en cada \u00e1mbito particular.<\/p>\n
P.- Tengo prevista una permuta de suelo por la entrega de viviendas futuras. El precio de venta para el c\u00e1lculo de la ganancia patrimonial en el IRPF tiene que coincidir con el valor normal de mercado de las viviendas recibidas. Me gustar\u00eda saber si, para el c\u00e1lculo del valor de mercado los m\u00f3dulos y precios por metro cuadrado que utiliza la Comunidad de Madrid para la valoraci\u00f3n de viviendas en los impuestos que gestiona. Muchas gracias. Un saludo.<\/p>\n
R.- Lo que se tiene que tener en cuenta a la hora de liquidar el tributo, es el valor normal de mercado. El Estado, no tiene porque reconocer como v\u00e1lidos los elaborados por la Comunidad de Madrid. No obstante, ser\u00eda necesario analizar su caso particular. Si lo desea, puede ponerse en contacto con nuestro departamento de Valoraciones Especiales donde podremos analizar su necesidad de una manera mucho m\u00e1s profunda y detallada.<\/p>\n
P.- Piso en Pradena del Rincon, 4 en Madrid 28002, valorado el a\u00f1o pasado (Mayo 2011) valorado en 340.000 ?, que precio se podria pedir este a\u00f1o.Muchas gracias<\/p>\n
R.- Los datos que nos aporta no son suficientes para poder realizar una estimaci\u00f3n fiable del valor. A modo gen\u00e9rico, le podemos indicar que nuestro IMIE refleja un descenso interanual del valor medio en la provincia de Madrid en el primer trimestre de 2012 del 11,7%. En todo caso, puede conocer una estimaci\u00f3n m\u00e1s precisa, en base a los datos concretos de su vivienda en nuestra p\u00e1gina web a trav\u00e9s de nuestra aplicaci\u00f3n Stima.<\/p>\n
P.- La orden ECO obliga a dar valores de tasaci\u00f3n sostenibles en el tiempo. El fracaso \u00bfEs incompetencia o presi\u00f3n bancaria? \u00bfCree que se podr\u00edan anular hipotecas por vicio fundamental en el contrato?<\/p>\n
R.- Consideramos que la utilizaci\u00f3n de la orden ECO no es un fracaso en absoluto. Se trata de una metodolog\u00eda muy rigurosa basada en las normas internacionales de valoraci\u00f3n que define un valor sostenible en el tiempo bas\u00e1ndose en la situaci\u00f3n de mercado en la que se realiza la valoraci\u00f3n. Un cambio tan sumamente dr\u00e1stico como el que se ha producido a nivel nacional e internacional y en los \u00e1mbitos financiero e inmobiliario es imposible de prever. De hecho, los criterios espec\u00edficos de prudencia de la normativa ECO, han permitido amortiguar en gran medida los efectos de los ciclos inmobiliarios.<\/p>\n
P.- DURANTE LA BURBUJA INMOBILIARIA ERA HABITUAL IR A UN BANCO O CAJA, A CUALQUIERA Y QUE TE CONCEDIERAN UNA HIPOTECA CON LA QUE ADEM\u00c1S DE COMPRAR EL PISO, TE IBAS DE VACACIONES, COMPRABAS UN COCHE Y AMUEBLABAS LA CASA. TODOS CONOCEMOS ALG\u00daN CASO O SIMPLEMENTE HEMOS DISFRUTADO DE ESE CR\u00c9DITO F\u00c1CIL. EL PROBLEMA ES QUE TODAS LAS TASADORAS ENTRARON EN ESE JUEGO Y ESAS HIPOTECAS SE RESPALDABAN CON VALORACIONES SUPUESTAMENTE INFLADAS….. \u00bfQUE GARANT\u00cdAS TENEMOS DE QUE ESTO NO SIGUE SIENDO AS\u00cd ?\u00bfHA RECONOCIDO P\u00daBLICAMENTE ALGUNA TASADORA SU ERROR?\u00bfQUE RESPONSABILIDAD CREE QUE TIENEN LAS TASADORAS EN ESTA SOBREVALORACI\u00d3N DE ACTIVOS?<\/p>\n
R.- No estamos de acuerdo en absoluto de que esto fuera una pr\u00e1ctica generalizada, ni en el sector de las entidades financieras, ni en el de la valoraci\u00f3n. La garant\u00eda que comentas se encuentra recogida en la normativa de valoraci\u00f3n ECO 805\/2003 y en el hecho de que todos los agentes que operan en este sector est\u00e1n supervisados por el Banco de Espa\u00f1a. Como usuario se tiene derecho a presentar una reclamaci\u00f3n directa, tanto a la sociedad como al Banco de Espa\u00f1a, la cual debe ser contestada en tiempo y forma. Como en cualquier otra actividad profesional, cuando se detecta el error, se asume, tanto la responsabilidad profesinal como econ\u00f3mica.<\/p>\n
P.- Del total stock de viviendas que porcentaje corresponde a costa y a residencial?C\u00f3mo afecta este hecho a la evoluci\u00f3n de los precios en los dos segmentos?<\/p>\n
R.- No es posible, con la informaci\u00f3n estad\u00edstica disponible en el mercado, calcular el stock te\u00f3rico de vivienda nueva que corresponde al mercado de primera residencia y al de vivienda vacacional. En la determinaci\u00f3n del precio, no se trata tanto del volumen total de stock como de la capacidad que la demanda tiene para asumirlo, as\u00ed como un acceso a la financiaci\u00f3n m\u00e1s f\u00e1cil que el actual. No obstante, si es de tu inter\u00e9s, nosotros hemos realizado estudios de stock espec\u00edficos para determinadas zonas geogr\u00e1ficas y determinados tipos de producto. Finalmente, comentarte que nuestro IMIE si refleja descensos m\u00e1s importantes de precio en algunas de las zonas de costa superiores a la media nacional, pero no en todas, por ejemplo en Baleares se ha suavizado el descenso.<\/p>\n
P.- DICEN QUE EL PROBLEMA DEL SECTOR INMOBILIARIO ESTA PRINCIPALMENTE EN EL SUELO Y QUE PR\u00c1CTICAMENTE HAN DESAPARECIDO LAS TRANSACCIONES INMOBILIARIAS \u00bfCREE USTED FIABLES LAS VALORACIONES DE SUELO REALIZADAS A D\u00cdA DE HOY POR LAS TASADORAS NACIONALES?<\/p>\n
R.- Anteriormente ya hemos comentado que el hecho de que haya muy pocas transacciones de suelo no quiere decir que el mismo no tenga valor, que se calcula por m\u00e9todos indirectos. De hecho, es uno de los tipos de bien cuya valoraci\u00f3n es m\u00e1s sofisticada, para la que es imprescindible tener una red nacional de t\u00e9cnicos con un fuerte conocimiento local, tanto del mercado como de la normativa urban\u00edstica, un departamento de control y visado con un nivel t\u00e9cnico y una informaci\u00f3n estad\u00edstica muy completa y actualizada y una base de datos lo m\u00e1s amplia posible y con un hist\u00f3rico de lo ocurrido desde el punto de vista urban\u00edstico en cada uno de esos suelos. S\u00f3lo algunas de las grandes empresas de valoraci\u00f3n nacionales cubren esta serie de requerimientos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
\u00c1lvaro J. Mart\u00edn, director general comercial de Tinsa, responder\u00e1 las dudas de los lectores sobre el sector inmobiliario. <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-10356","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10356","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10356"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10356\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10356"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10356"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10356"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}