Pregunta.- \u00bfEs buen momento para comprar vivienda en el sur de Francia, visto que en mi zona (Pa\u00eds Vasco) apenas han bajado los precios (por no decir subido, como en San Sebasti\u00e1n)? \u00bfQu\u00e9 repercusiones fiscales tiene el comprar en un pa\u00eds extanjero? Muchas gracias.<\/p>\n
Respuesta.- No estoy familiarizado con el mercado en Francia ni con su fiscalidad. Lo siento<\/p>\n
P.- \u00bfCu\u00e1l es el precio m\u00e1ximo que en cada caso habr\u00eda que pagar por un piso? \u00bfCu\u00e1les son la variables que tengo que tener en cuenta para su valoraci\u00f3n?<\/p>\n
R.- Una regla practica es que el cociente entre el alquiler mensual y el valor del piso debe estar entre 0.5 y 0.8. Mas cerca de 0.5 en los sitios mas cotizados.<\/p>\n
P.- Buenos dias Sr. Sabal. \u00bfCree Vd. que los tipos de inter\u00e9s se mantendr\u00e1n a niveles tan bajos durante mucho tiempo m\u00e1s?<\/p>\n
R.- Posiblemente un par de a\u00f1os mas<\/p>\n
P.- Si la relaci\u00f3n entre salario neto y coste de la vivienda en pa\u00edses europeos es mucho m\u00e1s beneficiosa que en Espa\u00f1a \u00bfPor qu\u00e9 raz\u00f3n los precios en Espa\u00f1a no se moderan a niveles europeos? Muchas gracias.<\/p>\n
R.- Creo que la oferta de pisos esta siendo represada por los bancos a la espera de que vuelvan a subir. Los bancos y cajas espa\u00f1olas han podido hacerlo por el apoyo que hasta ahora les han venido dando las instituciones gubernamentales.<\/p>\n
P.- \u00bfCasa o piso [independientemente del precio absoluto, en porcentaje, que es mas “barato” y cuual tendr\u00e1 mejor evoluci\u00f3n a medio plazo]?<\/p>\n
R.- Creo que ninguno es “mas barato”. Cada cual tiene su propio mercado. Generalmente los pisos son mas faciles de comprar y vender.<\/p>\n
P.- Y el mercado de oficinas y naves empresariales, \u00bfevolucionar\u00e1 igual que la vivienda?<\/p>\n
R.- Todos estos mercados estan relacionados con la coyuntura economica por lo que desde ese punto de vista tienden a moverse a la par. No obstante, tambien cada mercado tiene sus propias caracteristicas que pueden diferenciarlo en un momento dado. <\/p>\n
P.- Buenos d\u00edas Jaime. \u00bfC\u00f3mo saber cual es el precio “real” de una vivienda antes de comprarla? Gracias. Un saludo<\/p>\n
R.- Dije a otro participante que una regla practica es que el cociente entre el alquiler mensual y el precio debe estar entre 0.5% y 0.8%. Mas cerca de 0.5% para las zonas mas cotizadas.<\/p>\n
P.- \u00bfNo cree usted que las causas de nuestra crisis es estructural, que durar\u00e1 muchos a\u00f1os y que alcanzado el nivel de 2007 gracias a ayudas de UE y una vez acabadas pasamos donde nos corresponde a 3\u00aa division y que los precios de la vivienda tienen que volver a los niveles de los a\u00f1os 80? Muchas gracias.<\/p>\n
R.- No creo. Espa\u00f1a sin duda que ha bajado de categoria, pero no tanto. El pais tiene todavia muchos recursos para seguir adelante. Los precios se ajustaran pero no tan abajo….. creo yo.<\/p>\n
P.- \u00bfPara cuando cree usted que el mercado inmobiliario se reactivara? Y otra pregunta: \u00bfCu\u00e1nto tiempo estar\u00e1 el euribor bajo? Muchas Gracias.<\/p>\n
R.- La reactivacion no comenzara hasta que los bancos liquiden gran parte de su stock. Eso podra tomar varios a\u00f1os (2013-2014??). En cuanto al euribor es dificil saberlo. Ha bajado mas que nada por la crisis griega y la incertidumbre sobre el euro. Si estas crisis se superan satisfactoriamente podria volver a subir.<\/p>\n
P.- Buenas, estoy pensando en meterme en una hipoteca pero dadas las circunstancias, \u00bfme espero unos meses a que bajen m\u00e1s las viviendas o cree que deber\u00eda? Ser\u00eda un local de Madrid transformado en vivienda de 50 metros cuadrados y con un coste de 110.000 euros. \u00bfMe lanzo a la hipoteca o espero?<\/p>\n
R.- Creo que los precios seguiran bajando, pero se pueden conseguir buenas oportunidades. Lo que has encontrado suena muy bien en terminos de coste por metro cuadrado, pero todo depende de donde este ubicado el local y sus condiciones particulares. Un factor a favor es que las hipotecas estan baratas. (habria que tomarlas a tasa fija si es posible).<\/p>\n
P.- \u00bfPor qu\u00e9 ha habido burbuja inmobiliaria inmensa en Espa\u00f1a y Reino Unido y no en Francia o Italia? \u00bfNo tendr\u00e1 que ver que reino Unido y Espa\u00f1a son de los pocos pa\u00edses donde la legislaci\u00f3n concede casi toda la plusval\u00eda urban\u00edstica al propietario del terreno? <\/p>\n
R.- No creo que esa sea una razon de peso. La burbuja ha ocurrido con mas intensidad aqui debido a varias razones. Entre ellas: una cultura a favor de la propiedad de la vivienda, condiciones hipotecarias muy favorables, un incremento en los niveles de ingreso, y sobre todo una creencia ingenua de que los precios subirian eternamente y de que los inmuebles eran el negocio mejor y mas seguro.<\/p>\n
P.- Buenos Dias, parece ser que mejoran los datos de ventas de viviendas, o al menos hay algunos indicadores que as\u00ed lo sugieren. \u00bfCrre que esto es debido a la pr\u00f3xima subida del IVA? \u00bfCree que este ser\u00e1 un a\u00f1o menos malo para las ventas debido a los cambios fiscales que se van a producir a partir del 1 de Enero de 2011, en cuanto a la desgravaci\u00f3n por compra de primera vivienda?<\/p>\n
R.- Creo que si, en cierta medida. Pero como hay un stock tan alto de viviendas a la venta es posible que el coste fiscal adicional que tendremos a partir del a\u00f1o proximo sea absorbido al menos en parte por vendedores avidos de liquidar sus propiedades.<\/p>\n
P.- En Espa\u00f1a teniendo en cuenta las previsiones de paro, pib, tipos de inter\u00e9s y de inflaci\u00f3n. En el horizonte de tres a\u00f1os \u00bfve posible un aumento de precios inmobiliarios en general?<\/p>\n
R.- Si, pero a largo plazo (2014?? 2015??)<\/p>\n
P.- \u00bfEs un buen momento para el mercado de viviendas de segunda mano en las costas espa\u00f1olas?<\/p>\n
R.- Creo que si. Esa es una de las zonas donde hay un mayor numero de propiedades en venta. Por no ser en general primeras viviendas, los propietarios suelen ser mas flexibles con los precios a la hora de vender <\/p>\n
P.- Buenos d\u00edas \u00bfEl precio actual de las viviendas refleja su valor real? Existir\u00e1, supongo, diferencia entre viviendas de las costas y en las grandes ciudades.<\/p>\n
R.- En general creo que no. Hay informes internacionales que indican que los precios deberian bajar todavia un 30%. Claro, la situacion en las costas es critica y los precios alli se estan ajustando mas rapido a la baja.<\/p>\n
P.- \u00bfEs buen momento para comprar un piso, haciendo para ello una hipoteca puente, o existe alg\u00fan tipo de producto m\u00e1s apropiado o beneficioso?<\/p>\n
R.- Se pueden conseguir buenas oportunidades, pero creo que si esperas habra todavia mayores oportunidades. Es peligroso poner todos los huevos en una sola cesta (inmobiliaria). Suele ser menos riesgoso y bastante rentable a largo plazo invertir en carteras de valores diversificadas internacionalmente<\/p>\n
P.- Hemos le\u00eddo la noticia estos \u00faltimos dias de que a partir del 2011 las ventajas fiscales por comprar una vivienda y abrir una hipoteca se reducir\u00e1n considerablemente. \u00bfCree Vd. que este hecho puede causar que los precios de las viviendas deban bajar todav\u00eda m\u00e1s pasada esta fecha debido a esta posible desventaja fiscal?<\/p>\n
R.- Habiendo un stock de viviendas tan grande por vender, es muy posible que los propietarios absorban (al menos parte de) este coste fiscal adicional por lo que no creo que este cambio en las normas fiscales tenga un impacto significativo en los precios. Los precios bajaran mas simplemente porque hay mas pisos por vender que compradores.<\/p>\n
P.- \u00bfUsted cree que los Bancos empezar\u00e1n a dejar dinero para comprar viviendas unifamiliares aisladas? \u00bfQu\u00e9 perfil debo tener para ello y cu\u00e1ndo cree que empezar\u00e1n a abrir el grifo? Es un buen momento y porqu\u00e9.<\/p>\n
R.- Algo abriran el grifo, sobre todo por las presiones de la opinion publica. Pero los bancos prefieren dedicar los recursos que poseeen a dar financiamiento a la venta de las viviendas que tienen en cartera como consecuencia de la crisis. El dinero que saldra por el grifo estara principalmente dirijido a los mejores clientes, mas solventes etc que esten adquiriendo propiedades prime con relativo bajo endeudamiento y buenas garantias.<\/p>\n
P.- Dado el “tenebroso” panorama que se le presenta al sector inmobiliario a partir de 2011, \u00bfcree que presionara al gobierno para que no elimine la deducci\u00f3n fiscal o, en su caso, cree otra serie de “estimulos” qe activen la venta de viviendas?<\/p>\n
R.- No creo. El gobierno ya no cuenta con recursos para este tipo de cosas. La deuda y el deficit son demasiado elevados y la UE no lo veria con buenos ojos.<\/p>\n
P.- Buenos d\u00edas, los profesionales que tenemos contacto con el sector hemos visto en los \u00faltimos a\u00f1os que la ca\u00edda del precio de la vivienda real es muy superior a las estad\u00edsticas oficinales del gobierno y de Tinsa. \u00bfA qu\u00e9 se debe?<\/p>\n
R.- A que los indicadores del gobierno estan basados en transacciones realizadas, muchas de ellas hace ya bastante tiempo. Otras estadisticas estan hechas con base en precio de oferta y no transados.<\/p>\n
P.- Tengo el dinero para comprarme una vivienda de 60 metros de superficie, \u00bfalquilo una durante este a\u00f1o 2010 y la compro a mediados del 2011?<\/p>\n
R.- Depende de cada caso. Se pueden conseguir buenas oportunidades. Pero en general pienso que es mejor esperar, incluso mas alla del 2011. Por ahora es mejor alquilar.<\/p>\n
P.- \u00bfCu\u00e1ndo, en su opini\u00f3n, las entidades bancarias flexibilizar\u00e1n algo las condiciones para la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios?, porque no nos enga\u00f1emos, han endurecido las condiciones para la concesi\u00f3n de los mismos.<\/p>\n
R.- Ellas estan mas interesadas en dar financiamiento a la venta de las propiedades que tienen en cartera producto de la crisis….Y son muchisimas. Solo abriran el grifo por la presion publica o gubernamental<\/p>\n
P.- \u00bfVd. cree que volveremos a hacer de la industria del ladrillo nuestro motor econ\u00f3mico o cree que hay una propuesta seria para el desarrollo de otros sectores de la industria que tomen el peso para el desarrollo econ\u00f3mico?<\/p>\n
R.- No creo que el ladrillo vuelva a tener el papel protagonico de antes. No hay propuestas serias alternativas, pero creo que el mercado mismo las desarrollara. No hace falta que el gobierno se inmiscuya. Hay mucha gente emprendedora. <\/p>\n
P.- \u00bfCree usted que el aumento de ventas en viviendas no viene dado por la aplicaci\u00f3n de descuentos por los bancos y cajas de ahorros, sobre las hipotecas dadas a tales viviendas para no tener de ejecutar las hipotecas a los promotores? con lo cual est\u00e1n haciendo polvo el resto de promoci\u00f3n de venta de empresas peque\u00f1as.<\/p>\n
R.- Si lo creo. Sobre todo porque los bancos y cajas cuentan con los fondos para otorgar las hipotecas.<\/p>\n
P.- Cuando se habla de recuperaci\u00f3n del mercado inmobiliario en un par de a\u00f1os, \u00bfse quiere decir que el crecimiento de precios ser\u00e1 como el de justo antes de estallar la burbuja o que el crecimiento ser\u00e1 moderado, en l\u00ednea con el IPC, durante largo tiempo?<\/p>\n
R.- En linea con el IPC en el largo plazo, pero todavia falta mucho para llegar a esta estabilidad. Creo que mas de dos a\u00f1os.<\/p>\n
P.- En la respuesta a la pregunta de Javier Ruiz, comenta Vd. que una regla a tener en cuenta es que el cociente del alquiler mensual vs.valor del piso sea o,5 o 0,8, se refiere al resultado de dividir el alquiler mensual entre el valor del piso o a alguna otra regla matem\u00e1tica. Gracias.<\/p>\n
R.- Se divide el alquiler mensual (ej. 2000 euros) por el precio del piso y se obtiene un cociente. Si utilizamos 0.5% como referencia. Ello implica que el piso valdria unos 400 mil euros. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
En el \u00faltimo mes ha aumentado la venta de viviendas gracias, en parte, a los cambios fiscales y la banca. Jaime Sabal, profesor del Departamento de Control y Direcci\u00f3n Financiera de ESADE, ha charlado con los lectores sobre si es un buen momento para comprar un piso u otro tipo de inmueble <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[],"tags":[],"class_list":["post-10116","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10116","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10116"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10116\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10116"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10116"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/intervius.com\/index.html\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10116"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}